Unterschrift eines Vorstands reicht für Schriftform

Mietrecht: Stehen im Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft geschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben zur Vertretungsregelung der AG, ist die Schriftform gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. BGH, Urteil vom 22. April 2015, Az. XII ZR 55/14

DER FALL

Die Parteien streiten über die Schriftform des Mietvertrags und das daraus resultierende Kündigungsrecht. An die Mieterin, eine AG, wurden für zehn Jahre Gewerberäume vermietet. Das Rubrum des Mietvertrags enthält keine Angaben über die Vertretung der AG. Der Mietvertrag wurde von einem Vorstand und dem Prokuristen unterzeichnet. Der erste Nachtrag, in dessen Rubrum die AG, vertreten durch den Vorstand, aufgeführt wurde, unterzeichneten ein Vorstandsmitglied und ein Vertreter. Den zweiten Nachtrag, in dessen Rubrum die AG, vertreten durch den Vorstand, genannt wurde, wurde nur von einem Vorstandsmitglied unterschrieben. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit Blick auf die Unterschriften unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig ordentlich.

DIE FOLGEN

Der Mietvertrag wahrt nach Ansicht des BGH die Schriftform, weil die Unterschriften der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehen. Nach § 78 Abs. 3 AktG kann die Vertretung durch einen Vorstand und einen Prokuristen vorgesehen sein. Die Unterschrift der beiden genügt der Form. Der erste Nachtrag ist entsprechend der Angabe im Mietvertrag unterschrieben. Dass der Name des vertretenen Vorstands nicht identisch ist, schadet nicht, da Wechsel bei den Vertretungsberechtigten unschädlich sind. Auch der zweite Nachtrag ist formgültig unterschrieben, obwohl nur ein Vorstandsmitglied unterschrieben hat und im Handelsregister eine Vertretungsregelung durch zwei Vorstände vorgesehen ist. Die Unterschrift eines Vorstandsmitglieds drückt aus, dass er den Vorstand alleine vertreten wollte und im Namen der AG handelte. Die im Handelsregister eingetragene Vertretungsregelung ist nicht entscheidend. Es kommt auf die Angaben im Mietvertrag bzw. im Nachtrag an. Nur daraus ergibt sich, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob noch weitere Unterschriften geleistet werden müssen. Selbst eine Unterschrift als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen.

WAS IST ZU TUN?

Für die Schriftform ist idealerweise darauf zu achten, dass Unterschriften von den Vertretungsberechtigten geleistet werden, auch wenn das Urteil größere Freiheiten suggeriert. Die Abgrenzung, was im Rubrum des Mietvertrags angegeben wird, gibt Raum für Auslegung, der nicht ausgeschöpft werden sollte. Soweit es weitere Parteien im Mietvertrag gibt, die nicht unterschreiben, sollte mit Vertretungszusatz unterschrieben werden. Sollte ein Vertreter ohne Vertretungsmacht unterschrieben haben, kommt der Vertrag in der Regel spätestens mit Genehmigung des Vertretenen zustande.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.7.2015, Ausgabe 28/2015)