Unterschrift unter die Urkunde des Vertragspartners genügt

04. Juni 2018

Um die Schriftform einzuhalten, genügt es, wenn über den Mietvertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei nur die Urkunde unterzeichnet, die für die andere Partei bestimmt ist. (BGH, Urteil vom 7. März 2018, Az. XII ZR 129/16)

DER FALL
Mieter und Vermieter schließen einen „Nutzungsvertrag“ mit einer Festlaufzeit von 30 Jahren über die Dach- und Freiflächen einer Immobilie: Der Mieter darf dort eine Fotovoltaikanlage errichten, betreiben und unterhalten. Der Vertragsentwurf wird vom Vermieter unterschrieben und dann dem Mieter per Telefax übermittelt. Der Mieter unterschreibt seinerseits dieses Telefax und faxt es an den Vermieter zurück. Die im Original unterschriebenen Exemplare verbleiben bei den jeweiligen Unterzeichnern. Bevor die Vertragslaufzeit endet, kündigt der Vermieter und beruft sich auf einen Schriftformverstoß. Der Mieter hält die Kündigung für unwirksam und verlangt, dass er die Flächen weiter nutzen darf. Zu Recht?

DIE FOLGEN
Ja! Der Nutzungsvertrag hält die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ein und ist nicht vorzeitig kündbar. Indem Mieter und Vermieter jeweils gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnet haben, ist die Schriftform gewahrt – unabhängig davon, ob die jeweils andere Vertragspartei die Urkunde nach der Unterzeichnung auch erhalten hat. Damit das Schriftformerfordernis erfüllt wird, reicht es aus, wenn gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die Urkunde unterzeichnet, die für die andere Partei bestimmt ist. Denn es kommt nicht darauf an, ob es durch die unterzeichneten Schriftstücke oder auf andere Weise zum Vertragsschluss gekommen ist. Entscheidend ist nur, dass eine Urkunde existiert, in der die vertraglichen Regelungen dokumentiert sind und die auch unterzeichnet wurde. Der Schutzzweck des § 550 BGB wird auch durch zwei gleichlautende Verträge gewahrt. Wo diese aufbewahrt werden, ist ohne Bedeutung.

WAS IST ZU TUN?
Wer einen Mietvertrag oder einen Nachtrag zum Mietvertrag abschliessen will, indem er dem Vertragspartner ein Exemplar per Fax übermittelt, sollte die Dokumente dennoch vorsorglich von der anderen Partei immer auch im Original gegenzeichnen lassen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf einen etwaigen Verkauf der Immobilie, denn der Erwerber wird in der Regel ein Originaldokument verlangen, das von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Um die Unterschriftsabwicklung zu beschleunigen, kann auch darauf verzichtet werden, dass einem die Erklärung des Vertragspartners zugeht (§ 151 BGB). In diesem Zusammenhang sollte man aber daran denken, im Mietvertrag eine Frist zur Angebotsannahme zu vereinbaren (§ 148 BGB), die in Formularverträgen jedoch nicht länger als vier Wochen sein sollte.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.6.2018, Ausgabe 22/2018)