Veränderung in der Mieterstruktur einer Mall ist kein Mangel

Aus der Bezeichnung eines Einkaufszentrums, die im Mietvertrag verwendet wird, können weder die Zusicherung einer bestimmten Nutzung noch eine Beschaffenheitsvereinbarung abgeleitet werden.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 21. September 2021, Az. 24 U 155/20)

Der Fall
Die Vertragsparteien hatten ein Mietverhältnis über ein Ladenlokal in einem noch zu errichtenden Einkaufszentrum geschlossen. Der Bereich, in dem sich seit 2001 das Geschäft befand, ist im Mietvertrag als „Young Fashion Mall“ bezeichnet worden. Die Läden dort sollten eine jüngere Zielgruppe ansprechen. In den Jahren 2008/2009 und 2013 eröffneten gegenüber dem Ladenlokal des Mieters Gastronomiebetriebe und eine „Food Lounge“. Der Mieter meint, dass das Umfeld des Einkaufszentrums mit Geschäften für jüngeres Publikum für ihn von wesentlicher Bedeutung gewesen sei, da er vorwiegend Schmuck für junge Leute verkaufe. Nachdem er über einen längeren Zeitraum die Miete gemindert und anschließend gar nicht mehr bezahlt hatte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag.

Die Folgen
Der Mieter muss die Miete in voller Höhe zahlen. Weder lag ein vom Vermieter zu vertretender Mangel vor, noch hatten die Vertragsparteien ein bestimmtes Konzept als zugesicherte Eigenschaft vereinbart. Aus der Bezeichnung „Young Fashion Mall“ im Mietvertrag kann ohne weitere Anhaltspunkte weder die Zusicherung einer bestimmten Mieterstruktur noch eine Beschaffenheitsvereinbarung abgeleitet werden. Bei einer Zusicherung müsste der Zusichernde über die allgemeine Anpreisung und Beschreibung der Mietsache hinaus bindend erklären, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für die Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen. Eigenschaften einer Mietsache sind auch ihre tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen zur Umwelt, die für ihre Brauchbarkeit und Wert von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen aber ihren Grund in der Beschaffenheit der Mietsache selbst haben, von ihr ausgehen und ihr für eine gewisse Dauer anhaften. Bei einer Mieterstruktur ist das nicht der Fall. Erst recht kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Vermieter garantieren wollte, ein einmal vorgesehenes Konzept dauerhaft zu gewährleisten.

Was ist zu tun?
Sofern ein Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum sicher sein möchte, dass sich die Mieterstruktur und/oder das Nutzungskonzept des Einkaufszentrums bzw. von Teilen desselben während der Mietzeit nicht grundlegend ändert, so sollte er sich vor Abschluss des Mietvertrags hierzu mit dem Vermieter abstimmen und eine entsprechende ausdrückliche Regelung in den Mietvertrag aufnehmen. Nur wenn der Vermieter insoweit eine ausdrückliche Einstandspflicht übernimmt, kann der Mieter im Falle von Änderungen der Mieterstruktur bzw. des Nutzungskonzepts gegebenenfalls (Minderungs-)Ansprüche geltend machen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.9.2022, Ausgabe 38/2022)