Veraltete Nachträge bleiben schriftformrelevant

Eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, mit der die Miete für einen bereits vergangenen Zeitraum herabgesetzt war, kann noch Bedeutung für die Zukunft haben. Weitere Nachträge müssen sich daher auch auf sie beziehen. (OLG Frankfurt, Urteil vom 5. Juli 2017, Az. 2 U 152/16)

DER FALL
Vermieter und Mieter haben im Jahr 2009 einen Mietvertrag über eine Gaststätte abgeschlossen. Es handelte sich um ein Ausflugslokal, das über eine Landstraße zu erreichen war. Im Mai 2012 schlossen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung ab, wonach die Miete für die Zeit von September 2012 bis Ende 2014 herabgesetzt wurde. Im Mai 2013 wurde ein zweiter Nachtrag vereinbart, der aber auf die erste Vereinbarung keinen Bezug nahm. Nachdem angekündigt wurde, dass die Landstraße, die zu der Gaststätte führt, ab September 2015 für längere Zeit gesperrt werden sollte, kündigten die Mieter im Juni 2015 das Mietverhältnis ordentlich. Darüber kam es zum Streit mit dem Vermieter.

DIE FOLGEN
Das OLG Frankfurt entschied, dass das Mietverhältnis tatsächlich infolge der ordentlichen Kündigung der Mieter beendet worden ist. Der Mietvertrag war nicht (mehr) befristet, sondern ordentlich kündbar, denn die zweite Nachtragsvereinbarung vom Mai 2013 wahrte die gesetzliche Schriftform nicht mehr. Diese zweite Vereinbarung nahm nämlich lediglich auf den Ursprungsmietvertrag, nicht aber auf den ersten Nachtrag Bezug. Zwar war die dort vereinbarte Herabsetzung der Miete bis Ende 2014 zum Kündigungszeitpunkt im Juni 2015 bereits beendet. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts kann aber dennoch nicht ausgeschlossen werden, dass eine Regelung, die für die Vergangenheit getroffen wurde, auch zukünftig noch Bedeutung für das Mietverhältnis haben könnte – zum Beispiel im Hinblick auf eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Aus Sicht des Gerichts reicht damit bereits die abstrakte Möglichkeit einer solchen zukünftigen Bedeutung aus um anzunehmen, dass eine eigentlich zeitlich überholte Vereinbarung weiterhin schriftformrelevant ist.

WAS IST ZU TUN?
Um nicht zu riskieren, dass ein langfristiger Mietvertrag vorzeitig wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gekündigt wird, sollten die Vertragsparteien genauestens darauf achten, dass sämtliche Anforderungen an die Schriftform beim Abschluss sowohl des Mietvertrags als auch von Nachträgen eingehalten werden. Dementsprechend ist es beim Abschluss eines Nachtrags zum Mietvertrag wichtig, dass er auf den Mietvertrag und sämtliche bereits abgeschlossenen Nachträge Bezug nimmt. Dies gilt auch dann, wenn ein vorheriger Nachtrag nach den Vorstellungen der Vertragsparteien nur für einen begrenzten und bereits abgelaufenen Zeitraum Bedeutung haben soll.

(Quelle: Immobilien Zeitung 3.5.2018, Ausgabe 18/2018)