Veralteter Mietspiegel ist keine Basis für Mieterhöhungen

23. Dezember 2019

Ein Vermieter kann ein Mieterhöhungsverlangen nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründen. (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019, Az. VIII ZR 340/18)

DER FALL
Die Beklagte ist seit 2014 Mieterin einer Wohnung des Klägers in Magdeburg. Im Jahr 2017 fordert der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und nimmt dazu Bezug auf den Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Mieterin stimmt der Mieterhöhung nicht zu und wird vom Vermieter verklagt. Die Klage hat in allen drei Instanzen keinen Erfolg, weil die Erhöhungserklärung schon formell unwirksam ist: Der Mietspiegel ist zu alt, um ein taugliches Begründungsmittel für die Mieterhöhung zu sein. Allerdings gibt es in Magdeburg, der Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, keinen aktuelleren Mietspiegel.

DIE FOLGEN
Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er dies so begründen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die sachliche Berechtigung zu überprüfen und überflüssige Prozesse zu vermeiden. Ansonsten ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam. Ein Gericht wird dann eine Klage abweisen, ohne überhaupt in eine Beweisaufnahme über die ortsübliche Miethöhe einzusteigen. Das Gesetz nennt vier verschiedene Möglichkeiten, Mieterhöhungen zu begründen, die wichtigsten davon sind einfache oder qualifizierte Mietspiegel. Beide Arten von Mietspiegeln sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Geschieht dies nicht, so erlaubt § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB dem Vermieter ausdrücklich, seine Mieterhöhung mit einem veralteten Mietspiegel zu begründen. 20 Jahre alte Daten sind laut BGH aber nicht mehr geeignet.

WAS IST ZU TUN?
Obwohl das Gesetz keine Höchstgrenze festlegt, wann ein Mietspiegel veraltet ist, müssen Vermieter in den Gemeinden, in denen es keine aktuellen Mietspiegel gibt, zukünftig vorsichtiger sein. Sie müssen prüfen, ob einem veralteten Mietspiegel immer noch ein ausreichender Informationsgehalt zukommt. Dies wäre beispielsweise nicht mehr der Fall, wenn sich die Wohnlage aufgrund struktureller Änderungen bei Verkehrsführung, Nahversorgung oder ähnlichem verändert hat. Bestehen insofern Zweifel, sollten Vermieter sicherheitshalber auf alternative Begründungen für die Mieterhöhung ausweichen, etwa Mieten für Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Laut einem Hinweis des Gerichts ist dies auch in einem laufenden Verfahren noch möglich. Allerdings bekommt der Mieter durch einen derartigen Begründungswechsel eine neue Frist zur Prüfung. Die dadurch verursachten Mehraufwendungen sind erheblich. Sowohl Vermieter als auch Mieter leiden darunter, dass bis heute nicht einmal alle deutschen Großstädte aktuelle Mietspiegel haben erstellen lassen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.12.2019, Ausgabe 51/2019)