Verkäufer ist nicht der Vermieter: Kauf bricht nicht Miete

Auch wenn Vermieter und Verkäufer nicht identisch sind, kann ein Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Grundstückskäufer übergehen, wenn der Mietvertrag nur im wirtschaftlichen Interesse des Verkäufers abgeschlossen wurde. (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017, Az. XII ZR 26/16)

DER FALL
Der Beklagte hatte von der EHandelsGmbH Gewerbeflächen gemietet. Eigentümerin der Flächen war aber die EGrundbesitz GmbH, in deren Auftrag die EHandelsGmbH tätig wurde. In einer Zusatzvereinbarung verpflichtete sich die E Grundbesitz GmbH, unter bestimmten Bedingungen den Mietvertrag anstelle der Vermieterin zu übernehmen. Dazu kam es jedoch nicht. Nach einigen Jahren verkaufte die EGrundbesitzGmbH die Immobilie an den Kläger, der dem Mieter ordentlich kündigte und auf Räumung klagte.

DIE FOLGEN
Da der Mietvertrag keine Kündigung erlaubte, kam es entscheidend darauf an, ob der klagende Grundstückskäufer überhaupt an den Mietvertrag mit dem Beklagten gebunden war – ob der Vertrag also beim Grundstückserwerb kraft Gesetzes auf den Kläger übergegangen war. §566Abs.1BGB sieht einen solchen Übergang vor, wenn eine vermietete Immobilie vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird („Kauf bricht nicht Miete“). Im vorliegenden Fall fehlte es jedoch an der von § 566 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Identität von Vermieter und Verkäufer. Denn die verkaufende Gesellschaft war nie Vermieterin geworden. Der BGH bejahte dennoch eine Bindung des Klägers an den Mietvertrag und wies die Räumungsklage ab. § 566 BGB ist analog anwendbar. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter – wie hier die EHandels GmbH – den Mietvertrag nicht nur mit Zustimmung des verkaufenden Eigentümers abgeschlossen hat, sondern – anders als bei einem normalen Untermietverhältnis – auch in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse. Denn dann hat auch der Vermieter kein Interesse daran, nach Veräußerung der Immobilie noch Vermieter zu bleiben.

WAS IST ZU TUN?
Für Mieter ist oft nicht ohne weiteres erkennbar, ob ihr Vermieter auch Eigentümer der Immobilie ist oder ob sie – wie der Beklagte – rechtlich nur Untermieter und damit davon abhängig sind, dass ihr Vermieter weiter Zugriff auf die Immobilie hat. Doch auch für einen Immobilienkäufer kann diese Konstellation problematisch sein, nämlich dann, wenn es ihm primär auf die Mieteinnahmen ankommt, die Mietverhältnisse aber nicht auf ihn übergehen. Das vorliegende Urteil schafft hier nur etwas Linderung. Denn in der Praxis wird die analoge Anwendung von §566 BGB oft daran scheitern, dass der Vermieter eben nicht nur für den Eigentümer tätig wurde, sondern auch eigene Interessen verfolgte. Bei einem Auseinanderfallen von Vermieter und Eigentümer wird daher auch in Zukunft genau zu prüfen sein, ob die Mietverhältnisse tatsächlich gemäß § 566 BGB auf den Grundstückserwerber übergehen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.9.2017, Ausgabe 38/2017)