Verkäufer muss über Baupläne des Nachbarn informieren

26. Oktober 2017

Verschweigt der Verkäufer einer Wohnung dem Käufer, dass auf dem Nachbargrundstück ein Bauprojekt geplant ist, verletzt er seine Aufklärungspflicht und er kann auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. (LG Hamburg, Urteil vom 4. Juli 2017, Az. 326 O 193/15)

DER FALL
Die Beklagte verkaufte mit notariellem Grundstückskaufvertrag unter Ausschluss der Sach- und Rechtsmängelhaftung eine Eigentumswohnung an den Kläger. Die Verkäuferin wusste, dass auf dem Nachbargrundstück ein Neubauprojekt geplant war. Ein halbes Jahr später wurde dort ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet, das das bisherige Ausmaß der umgebenden Bebauung und der Abstandsflächen erheblich veränderte. Der Käufer nahm die Verkäuferin deshalb auf Schadenersatz in Anspruch.

DIE FOLGEN
Das LG Hamburg hat dem Käufer den Schadenersatz zugesprochen, obwohl im Kaufvertrag ein weitgehender Ausschluss der Haftung für Sach- und Rechtsmängel vereinbart war. Neben dem Mangelgewährleistungsrecht des Kaufvertragsrechts seien auch die allgemeinen Anspruchsgrundlagen für Schadenersatzansprüche anwendbar, soweit es um Umstände geht, die nicht dem Anwendungsbereich des Sachmängelgewährleistungsrechts unterfallen, urteilten die Richter. Deswegen haftet die Verkäuferin auf Schadenersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Sie hätte den Kläger unaufgefordert über das geplante Bauvorhaben informieren müssen. Die Art und der Umfang einer geplanten Nachbarbebauung mit erheblichen Auswirkungen auf den Kaufgegenstand stellen wertbildende Faktoren außerhalb des Sachmängelgewährleistungsrechts dar.

WAS IST ZU TUN?
Das LG Hamburg weitet mit seiner Entscheidung das Ausmaß von Aufklärungspflichten über die Arglist hinaus aus. Nach dem Urteil besteht mit Verweis auf höchstrichterliche Rechtsprechung „für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen zu vereiteln geeignet sein können und daher für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sein können, sofern dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben redlicherweise erwarten darf“. Dabei kann der Verkäufer auch verpflichtet sein, unaufgefordert über Umstände aufzuklären, die für die Preiskalkulation wesentlich sind, wenn erkennbar ist, dass der Käufer sein Angebot auf Grundlage falscher Vorstellungen abgibt. Um diese im Einzelfall möglicherweise schwer übersehbare Haftung wegen Aufklärungspflichtverletzungen zu vermeiden bzw. so weit wie möglich einzuschränken, ist dem Verkäufer anzuraten, auch die Haftung wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichten, die über ein arglistiges Verschweigen hinausgehen, im Grundstückskaufvertrag auszuschließen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.10.2017, Ausgabe 42/2017)