Verlängerung des Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig

07. August 2020

Nicht nur bei der erstmaligen Bestellung eines Erbbaurechts, auch bei seiner Verlängerung fällt Grunderwerbsteuer an. (FG Niedersachsen, Urteil vom 2. Oktober 2019, Az. 7 K 75/19 (nicht rechtskräftig))

DER FALL
Der Kläger erwarb 2016 in einer Zwangsversteigerung ein Erbbaurecht. Der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag lief seit November 1960 und hatte eine Laufzeit bis September 2040. Nach dem Erwerb schloss der Käufer mit dem Grundstückseigentümer einen Vertrag: Das Erbbaurecht wurde um weitere 56 Jahre bis zum September 2096 verlängert, zugleich erhöhte sich der Erbbauzins. Das Finanzamt setzte auf die Verlängerung des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer fest. Dagegen erhob der Kläger Einspruch. Er argumentierte, bei der erstmaligen Bestellung des Erbbaurechts sei abschließend Grunderwerbsteuer festgesetzt worden. Es sei durch die Verlängerung zivilrechtlich kein neues Recht entstanden, und es habe auch kein Rechtsträgerwechsel stattgefunden.

DIE FOLGEN
Das FG Niedersachsen folgte dem Finanzamt und wies die Klage ab. Es bezog sich dabei auf eine alte Rechtsprechung des BFH. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG steht das Erbbaurecht einem Grundstück gleich. Demnach unterfällt nicht nur seine erstmalige Bestellung, sondern auch seine Verlängerung der Grunderwerbsteuer. Dem Erbbauberechtigten steht für die Dauer seines Rechts eine Herrschaftsbefugnis am Grundstück zu, die eigentumsähnlich ist. Aus Sicht der Rechtsprechung ist deshalb auch die Verlängerung des Erbbaurechts eine grundstücksgleiche Berechtigung. Dabei gelten das Recht und die Konditionen, die zum Zeitpunkt, wenn die Verlängerung abgeschlossen wird, zur Anwendung kommen. Folglich ist das Erbbaurecht dann mit der Gegenleistung, die für die Verlängerung vereinbarte wurde, also dem neu vereinbarten jährlichen Erbbauzins, erneut über die Verlängerungslaufzeit zu kapitalisieren und der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Die Grunderwerbsteuer entsteht in dem Zeitpunkt, in dem das Rechtsgeschäft über die Verlängerung abgeschlossen wurde.

WAS IST ZU TUN?
Der Kläger hat Nichtzulassungsbeschwerde beim BFH (Az. II B 80/19) erhoben. Bescheide in gleich gelagerten Fällen sollten deshalb gegebenenfalls offen gehalten werden; und wer Erbbauverträge gestaltet, sollte ein Augenmerk auf die Nichtzulassungsbeschwerde legen. Die Erfolgsaussichten sind aber als eher gering einzuschätzen. Sollte der BFH im Sinne des Klägers entscheiden, könnte sich Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten sparen lassen, indem zunächst eine kürzere Laufzeit vereinbart wird. Die Verlängerung wäre dann steuerfrei. Für eine solche Behandlung mögen zwar einige zivilrechtliche Gründe sprechen. Es würde aber sehr überraschen, wenn die Rechtsprechung ein solches Schlupfloch zur Steuerersparnis offen halten würde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.7.2020, Ausgabe 31/2020)