Verlängerungsoption sticht Verlängerungsklausel

28. Dezember 2018

Sind eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption in einem Gewerberaummietvertrag vereinbart, kann der Mieter die Option ausüben und so das Mietverhältnis fortsetzen, auch wenn der Vermieter der Verlängerung widerspricht. (OLG Dresden, Urteil vom 15. August 2018, Az. 5 U 539/18)

DER FALL
Die Parteien haben einen ursprünglich bis zum 31. Dezember 2017 befristeten Mietvertrag über Gewerberaum geschlossen. Gemäß § 2 des Vertrags verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um weitere zehn Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten vor Ablauf des Mietvertrags gekündigt wird. Der Mieter hat nach § 3 die Option auf eine Verlängerung des Mietvertrags um weitere zehn Jahre. Der Vermieter hat der Verlängerung nach § 2 mit einem Schreiben vom 13. März 2014 widersprochen. Mit Schreiben vom 11. Mai 2017 hat der Mieter dann aber die Ausübung seines Optionsrechts erklärt. Darüber kam es zum Rechtsstreit.

DIE FOLGEN
Das Gericht hat die Ausübung des Optionsrechts als wirksam erachtet, obwohl der Vermieter der Verlängerung widersprochen hatte. Beide Klauseln sind komplett selbstständig. Die Kündigungserklärung geht daher ins Leere, das Mietverhältnis setzt sich dementsprechend fort. Nach Auffassung des Gerichts ist es gerade das Wesen eines Optionsrechts, dass einem Vertragspartner die Möglichkeit gewährt wird, einseitig und auch gegen den Willen der anderen Partei die Verlängerung des Vertrags zu bewirken. Dementsprechend würde es das Optionsrecht unzulässig aushebeln, wenn der Vermieter durch einen bloßen Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung das Mietverhältnis beenden könnte.

WAS IST ZU TUN?
Eine Kombination von Verlängerungsklausel und Optionsrecht ist im Gewerberaummietvertrag nach wie vor möglich und üblich. Dabei ist zu beachten, dass die Klauseln ohne anderweitige vertragliche Regelung selbstständig, sprich voneinander unabhängig sind. Ein eigenständiges Optionsrecht des Mieters wird es diesem deshalb stets erlauben, sich gegenüber dem Verlängerungswiderspruch des Vermieters durchzusetzen, solange er die Option vor dem Ende der Kündigungsfrist ausübt und damit zu einem Zeitpunkt, der dem Vermieter zumutbar ist. Will man dies verhindern, muss eine ausdrückliche Regelung in den Vertrag aufgenommen werden, die konkrete Bedingungen für die Optionsausübung festlegt. Beispielsweise können die Parteien eine längere Frist in den Vertrag integrieren, um Planungssicherheit für den Vermieter zu gewährleisten. Außerdem kann eine Vereinbarung darüber getroffen werden, was im Kollisionsfall der beiden Regelungen gelten soll. Zusätzlich könnte im Vertrag festgelegt werden, dass die Optionsausübung nur unter bestimmten Voraussetzungen, deren Erfüllung dem Vermieter überlassen bleibt, möglich sein soll. Wie immer empfiehlt es sich, im Rahmen des Mietvertrags möglichst detaillierte Regelungen zu treffen, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.12.2018, Ausgabe 51/2018)