Vermieter bekommt Nutzungsentgelt trotz Räumungstitel

19. Dezember 2016

Einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) steht nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter herausgegeben hat. (KG Berlin, Urteil vom 18. Juli 2016, Az. 8 U 234/14)

DER FALL
Die klagende Vermieterin hatte gegen die Mieterin einen Räumungstitel vor Gericht erstritten. Weder erfolgte eine Räumung der Geschäftsräume durch die Mieterin, noch betrieb die Vermieterin die Zwangsvollstreckung aus ihrem Räumungstitel. Stattdessen nahm die Vermieterin die Mieterin nunmehr wegen Zahlung auf Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die Mieterin wehrte sich unter anderem mit dem Argument, dass sie das Mietobjekt auch deswegen nicht vollständig zurückgeben konnte, weil die Klägerin ihr Vermieterpfandrecht ausgeübt habe und das Inventar zurückbehielt.

DIE FOLGEN
Das KG stellt sich auf die Seite der Vermieterin. Für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung muss zum einen der Mieter die Mietsache vorenthalten und zum anderen muss der Vermieter einen Rücknahmewillen haben. Die Tatsache, dass die Vermieterin hier nicht die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel betreibt, bedeutet nach Ansicht des KG nicht, dass ihr der Rücknahmewille fehlt. Ein Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter liegt zudem nur dann nicht vor, so das KG, wenn der Vermieter dem Mieter diese dauerhaft entzieht – was aber nicht geschehen ist. Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts lässt den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ebenfalls nicht entfallen, da die Ausübung des Vermieterpfandrechts lediglich die vollständige Räumung verhindert, nicht aber die Pflicht des Mieters zur Besitzaufgabe entfallen lässt.

WAS IST ZU TUN?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Bei Mieträumen heißt das, der Mieter ist grundsätzlich zu zweierlei verpflichtet: Er hat die Mietsache zu räumen und herauszugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a BGB). Dem steht nicht entgegen, dass der Vermieter noch nicht die Zwangsvollstreckung aus dem vorangegangenen Räumungstitel betrieben hat. Behält der Vermieter das Inventar oder Teile des Inventars zurück, macht er also sein Vermieterpfandrecht geltend, widerspricht auch dies nicht einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung. An dieser Stelle wird die Differenzierung zwischen der Räumungspflicht und der Herausgabepflicht des Mieters deutlich: Die Ausübung des Vermieterpfandrechts lässt die Pflicht zur Räumung durch den Mieter entfallen, nicht aber die Pflicht zur Herausgabe. Der Mieter hat also darauf zu achten, dem Vermieter den vollständigen Besitz wiedereinzuräumen. Das heißt, er muss unter anderem sämtliche Schlüssel zur Mietsache herausgeben und darf keine Schlüssel zurückbehalten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.12.2016, Ausgabe 50/2016)