Vermieter bekommt wegen zu bunter Wände Schadenersatz
Mietrecht. Wird dem Vermieter eine Wohnung, die neutral gestrichen übernommen worden war, knallfarbig gemalert zurückgegeben, hat er einen Anspruch auf Schadenersatz.
BGH, Urteil vom 6. November 2013, Az. VIII ZR 416/12, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 6, 13.02.2014, Seite 14)
DER FALL
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte, die sie in weißer Farbe frisch renoviert übernommen hatten. Während der Mietzeit strichen sie die Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben rot, gelb und blau und gaben das Mietobjekt nach zweieinhalb Jahren Mietzeit in diesem Zustand zurück. Der Vermieter ließ das Haus innen weiß streichen und verlangte die dafür aufgewendeten Kosten. Das AG hat seine Klage abgewiesen. Auf die Berufung hat das LG – nach Abzug alt für neu – dem Vermieter einen Teilbetrag als Schadenersatz zugesprochen. Der BGH hat das Berufungsurteil im Endergebnis bestätigt, ist bei der Anspruchsgrundlage aber neue Wege gegangen.
DIE FOLGEN
Es bleibt dabei, dass der Mieter eine Wohnung während der Mietzeit nach seinen Wünschen – auch in ausgefallenen Farben – dekorieren darf. Alle Klauseln, die so interpretiert werden könnten, als würden sie diesen vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters einschränken, sind unwirksam. Dazu gehören missverständliche „Farbwahlklauseln“ genauso wie Klauseln, die den Mieter zum „Weißen“ der Decken verpflichten. Wirksam sind hingegen Klauseln, die sich auf den Zustand bei Rückgabe der Mietsache beschränken und dem Mieter nur insofern Vorgaben machen. Denn nach dem neuesten Urteil des BGH verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme, wenn er eine neutral dekoriert übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von der Mehrzahl der nachfolgenden Mietinteressenten voraussehbar nicht akzeptiert wird. Eine Klausel, die sich darauf beschränkt, diese Pflicht zur Rücksichtnahme zu konkretisieren, ist wirksam.
WAS IST ZU TUN?
Der Vermieter sollte bei der Formulierung des Mietvertrags säuberlich zwischen den laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung bzw. dem Zustand bei Rückgabe des Mietobjekts unterscheiden. Zu strenge Vorschriften sind bei der ersten Kategorie fatal, in der zweiten Kategorie sind sie oft überflüssig. Ist die Wohnung dem Vermieter bei Rückgabe zu bunt, steht das der wirksamen Rückgabe des Mietobjekts nicht entgegen. Der Mieter hat vielmehr gegen seine gesetzlich normierte Rücksichtspflicht verstoßen, was eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Vermieter auslöst. Die Kosten für einen neutralen Anstrich wird der Vermieter aber in aller Regel nur teilweise ersetzt bekommen. Einen Abzug neu für alt muss er sich immer dann anrechnen lassen, wenn der Mietvertrag keine wirksame Klausel enthalten hat, aufgrund derer der Mieter zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts zu einem Neuanstrich verpflichtet gewesen wäre.