Vermieter darf Kosten für leer stehende Fläche nicht abwälzen

01. August 2016

Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach das Leerstandsrisiko für die Berechnung der Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt wird, ist unwirksam.

(KG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2016, Az. 8 U 40/15)

DER FALL

Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Umlage der Nebenkosten im Verhältnis der Mietfläche des jeweiligen Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll. Durch einige leer stehende Räumlichkeiten in der Gesamtimmobilie erhöhten sich in der Folge die anteiligen Nebenkosten für den beklagten Mieter. Vor Gericht fordert die Vermieterin Nachzahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten von gut 36.000 Euro für zwei Jahre.

DIE FOLGEN

Das KG führt aus, dass der Vermieter die Kosten, die auf Leerstandsflächen entfallen, nicht auf den Mieter abwälzen kann. Eine solche formularmäßige Abwälzung sei nach § 307 BGB unwirksam. Grundsätzlich habe der Vermieter bei der Umlegung von Betriebskosten das Leerstandsrisiko zu tragen. Dieser Grundsatz, der ursprünglich aus dem Wohnraummietrecht stammt, sei auf die Gewerberaummiete übertragbar. Schließlich sei nicht ersichtlich, weshalb ein gewerblicher Mieter in dieser Hinsicht weniger schutzwürdig sei als ein Wohnraummieter. Darüber hinaus führt das Gericht aus, würde es sich besonders stark zum Nachteil des Mieters auswirken, wenn der Leerstand auf einem Willensentschluss des Vermieters beruht, der andere Ziele als eine Vollvermietung der Immobilie verfolgt. Ein absichtlich vom Vermieter herbeigeführter Leerstand ginge nämlich ebenfalls zulasten des Mieters.

WAS IST ZU TUN?

Laut Gesetz hat der Vermieter die Nebenkosten zu tragen. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. Jedoch können nicht alle Kosten ohne weiteres auf den Mieter umgelegt werden. Die Kosten, die durch leer stehende Räume anfallen, hat derjenige zu tragen, der über diese Räume verfügen kann – und das ist der Vermieter. Es fällt in seinen Risikobereich, ob er die Räumlichkeiten vermietet oder nicht. Unerheblich ist, ob sich der Mieter vor Vertragsschluss über den bestehenden Leerstand hätte erkundigen können. Selbst wenn eine solche Abwälzung der Kosten vertraglich nicht vereinbart ist, sollten Mieter dennoch bei der Nebenkostenabrechnung darauf achten, dass die Kosten im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet wurden. Stellen sie fest, dass die Umlage im Verhältnis zur vermieteten Fläche statt der tatsächlichen Gesamtfläche vorgenommen wurde, müssen sie gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.7.2016, Ausgabe 30/2016)