Vermieter darf mit Kündigung wegen Mietrückstand abwarten

09. Oktober 2016

Bei einem Mietrückstand kann der Wohnungsvermieter mehr als ein halbes Jahr zuwarten, ohne dass sein Kündigungsrecht verfällt. (BGH, Urteil vom 13. Juli 2016, Az. VIII ZR 296/15)

DER FALL
Klägerin ist eine Kirchengemeinde, die die Wohnung ihrer ehemaligen Küsterin wegen Zahlungsrückstand mit den Mieten von Februar und April 2013 gekündigt hat. Diese wehrt sich gegen die Räumungsklage mit der Begründung, die Kündigung sei erst im November 2013 und daher zu spät ausgesprochen worden. Das AG hat zur Räumung verurteilt, das LG hingegen hat die Kündigung wegen der Fristenregelung in § 314 BGB für verspätet und unwirksam gehalten. In der Revision hat der BGH das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt und klargestellt, dass die mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen keine zeitliche Ausübungsgrenze enthalten und eine solche auch nicht aus allgemeinen Vorschriften entnommen werden kann.

DIE FOLGEN
Der BGH verwirft die Anwendung des § 314 BGB im Mietrecht, wonach allgemein bei Dauerschuldverhältnissen eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds erfolgt. Diese allgemeine Regelung gelte im Mietrecht nicht, weil die dort geregelten Kündigungsgründe als die spezielleren Normen vorgehen. Der BGH stützt sich dabei auf den eindeutigen Wortlaut und die Materialien des Gesetzgebers zur Mietrechtsreform 2001.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung beendet eine quälende Ungewissheit für Vermieter. Und zwar sowohl für soziale Vermieter, die ihren Mietern Zeit zum Ausgleich von Mietrückständen einräumen wollen, als auch für Vermieter, deren Organisation eine zeitnahe Kündigung nach Entdeckung des Rückstands nicht zulässt oder die aus sonstigen Gründen mit der Kündigung zuwarten wollen. In diesen Fällen ist der bloße Zeitablauf kein Argument gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Darin unterscheidet sich das Mietrecht von anderen Dauerschuldverhältnissen, wie z.B. dem Arbeitsrecht. Ganz sorglos darf der Vermieter jedoch nicht agieren: Treten zum Zeitablauf noch besondere Umstände hinzu, aufgrund derer der Mieter auf einen endgültigen Kündigungsverzicht vertrauen darf, kann das Kündigungsrecht im Einzelfall verwirkt sein. Für das Gewerbemietrecht fehlt eine entsprechende Klarstellung noch. Es ist allerdings zu erwarten, dass der XII. Zivilsenat sich dieser Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats anschließt, sobald ein geeigneter Fall dafür Gelegenheit bietet.

(Quelle: Immobilien Zeitung 29.9.2016, Ausgabe 39-40/2016)