Vermieter darf Teppich nicht gegen Mieterwillen abschaffen

29. April 2016

Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) einen mit vermieteten Teppichboden nicht ohne weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen. (LG Stuttgart, Urteil vom 1. Juni 2015, Az. 13 S 154/14)

DER FALL
Die Mieterin begehrte von ihrem Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB den Austausch des Teppichbodens in der von ihr angemieteten Wohnung. Dieser sollte in Farbe, Art und Güte mit dem alten Teppichboden vergleichbar sein. Der Vermieter war nur bereit, anstelle des Teppichbodens einen alternativen Bodenbelag in Form von Laminat verlegen zu lassen. Die Mieterin bestand mit Erfolg auf das Verlegen eines neuen Teppichbodenbelags.

DIE FOLGEN
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB darf der Vermieter die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern, allerdings ist er bei der Mängelbeseitigung gehalten, die Mietsache möglichst im ursprünglichen Zustand zu erhalten. Eine wesentliche Veränderung wäre keine Erhaltungsmaßnahme, sondern eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b BGB, die eine formelle Ankündigung nach § 555 c BGB zur Voraussetzung hätte. Ob eine wesentliche Veränderung vorliegt, bewertet sich nach dem ursprünglichen Zustand bei Vermietung und dem subjektiven Wohngefühl des Mieters. Es kommt nicht darauf an, ob der ursprüngliche Zustand schriftlich im Vertrag festgelegt wurde, da der bei Vertragsschluss bestehende Zustand als „vertragsgemäß“ gilt. Beurteilt man den Wechsel von Teppich zu Laminat nicht als wesentliche Abweichung, ist gleichwohl eine Abwägung zwischen dem Wohngefühl des Mieters und den Interessen des Vermieters notwendig. Das Argument der längeren Lebensdauer von Laminat greift nicht, da hier auch der Teppichboden 17 Jahre in der Wohnung lag und Laminat keine wesentlich höhere Lebensdauer hat. Auch dass ein anderer Bodenbelag einfacher zu pflegen sei, fällt nicht in das Interessenfeld des Vermieters, da diese Pflicht dem Mieter selbst zufällt. Zu berücksichtigen ist aber das Interesse der Mieterin, ihre Nachbarn nicht durch deutlich hörbare Schritte zu stören.

WAS IST ZU TUN?
Veränderungen in einer vermieteten Wohnung gelten als Modernisierung im Sinne von § 555 b BGB, wenn die Räumlichkeiten nicht vergleichbar mit dem vorherigen Zustand und die Veränderungen damit wesentlich sind. Eine solche Maßnahme muss nach den Voraussetzungen für Modernisierungen (§§ 555 b ff. BGB) durchgeführt und z.B. mit einer Frist von drei Monaten angekündigt werden. Diese BGH-Entscheidung legt die Vermutung nahe, dass der Vermieter auch bei von ihm durchzuführenden Renovierungen nicht frei über die Farbwahl der Wände entscheiden darf. Dem Wohngefühl des Mieters und dem ursprünglichen Zustand der Wohnung wird große Bedeutung zugemessen. Dass Vermieter während der Mietzeit renovieren müssen, dürfte aufgrund der vielen unwirksamen Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen häufig vorkommen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.4.2016, Ausgabe 16/2016)