Vermieter darf Übergabetermin nicht beliebig verschieben

10. Juli 2019

Eine AGB-Klausel, mit der sich ein Vermieter das Recht vorbehält, den im Mietvertrag vorgesehenen Übergabetermin beliebig zu verschieben, ist unwirksam. (OLG Köln, Urteil vom 29. Januar 2019, Az. 22 U 30/17)

DER FALL
Ein Vermieter hat im Jahr 2003 einem Unternehmen Flächen in einem Einkaufszentrum vermietet, das noch errichtet werden sollte. Er verwendete dazu einen formularmäßigen Mietvertrag, in dem er sich das Recht vorbehalten hat, den Übergabetermin „aus welchen Gründen auch immer“ zu verschieben. Der neue Termin sollte dem Mieter möglichst zwei Monate vorher verbindlich mitgeteilt werden. Die Übergabe war zunächst für das Frühjahr 2005 geplant, der Mieter erhielt die Flächen jedoch erst im September 2008. 2015 wollte er den Vertrag kündigen, unter anderem weil die erforderliche Schriftform nicht eingehalten worden sei und es sich bei dem Vertrag um AGB handele. Darüber kam es zum Streit.

DIE FOLGEN
Sowohl das LG als auch das OLG wiesen die Klage ab; der Mietvertrag war nicht wirksam gekündigt worden. Allerdings stellte das OLG fest, dass formularvertragliche Klauseln, die den Vermieter dazu berechtigen, einen vereinbarten Termin für die Übergabe von Mietflächen beliebig und zeitlich unbegrenzt zu verschieben, auch bei neu zu errichtenden Gebäuden AGB-rechtswidrig und damit unwirksam sind. Das Gericht begründet dies mit §§ 308 Abs. 1 Nr. 1, 307 BGB: Derjenige, der eine Leistung zu erbringen hat, darf sich dafür keine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist vorbehalten.

WAS IST ZU TUN?
Wird im Mietvertrag ein Übergabetermin festgesetzt, ist Vorsicht geboten. Gerade bei Projektentwicklungen hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Übergabe einseitig verschieben zu können. Doch das geht nicht grenzenlos. Zwar können Vermieter weiterhin den Mietbeginn an die Bezugsfertigkeit bzw. Übergabe der Mietflächen knüpfen. Um dies aber auch formularvertraglich, d.h. in AGB, wirksam zu vereinbaren, muss zumindest der späteste Übergabetermin innerhalb eines angemessenen Zeitraumes festgelegt werden. Um eine AGB-Klausel handelt es sich schon dann, wenn der Verwender sie seinem Vertragspartner vorgibt und nicht zur Verhandlung stellt. Zudem muss vorgesehen sein, die jeweilige Klausel in einer Vielzahl von Verträgen zu verwenden, wobei die bloße Absicht dazu schon ausreicht. Eine solche Mehrfachverwendungsabsicht kann sich auch aus der Gestaltung und der Formulierung der Regelung ergeben. Wurde eine unwirksame Verschiebungsregelung vereinbart, besteht das Risiko, dass der Vermieter die Übergabe nicht einseitig verschieben kann. Er müsste die Mietflächen dann sofort bzw. nach Ablauf einer angemessenen Frist dem Mieter übergeben. Sollte eine sofortige Übergabe unmöglich sein, hat der Mieter je nach Vertragskonstellation Ansprüche auf Schadenersatz.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.7.2019, Ausgabe 27/2019)