Vermieter duldet Untervermietung: Keine fristlose Kündigung

19. März 2018

Verhält der Vermieter sich widersprüchlich und duldet eine Untervermietung stillschweigend, kann er nicht außerordentlich kündigen und argumentieren, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. (OLG Frankfurt, Urteil vom 11. September 2017, Az. 2 U 102/16)

DER FALL
Ein Vermieter kündigt dem Mieter außerordentlich und verlangt die Räumung und Herausgabe der Gewerbefläche. Der wichtige Grund für die Kündigung soll u.a. in unbefugten Untervermietungen sowie dem Lagern von Abbruchmaterial durch einen Untermieter auf einer benachbarten Fläche liegen, die ebenfalls dem Vermieter gehört. Der Vermieter hatte auf die Untermieter eingewirkt, die dann direkte Mietverträge mit ihm abschlossen.

DIE FOLGEN
Einem Mieter kann nicht wegen unbefugter Untervermietung gekündigt werden, wenn der Vermieter die Untervermietung über lange Zeit nicht beanstandet. Außerdem muss mit der Nutzung durch den Untermieter eine ernsthafte Gefährdung des Mietobjekts verbunden sein. Das ist ausgeschlossen, wenn das Untermietobjekt dem Mieter und nicht dem Vermieter gehört. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, auf eine Entfernung des Abbruchmaterials hinzuwirken, und der Untermieter muss dieses entfernen. Denn er hat auch über das Mietobjekt hinaus Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen, dessen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter betroffen sind. Im konkreten Fall hielten die Richter es für nicht unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen, weil der Vermieter mit dem Untermieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat, ohne die unbefugte Lagerung auch nur zu beanstanden. Das OLG hat die Vorgänge im Ergebnis als vertragliche Auseinandersetzungen beurteilt, die ohne Weiteres innerhalb eines langfristigen Mietverhältnisses geklärt werden können und eine Fortsetzung nicht unzumutbar machen.

WAS IST ZU TUN?
Mietvertragsmanagement ist hier das Stichwort: Nur zu oft verschwinden Mietverträge in der Schublade, wenn sie erst einmal abgeschlossen sind. Selbst wenn es Probleme gibt, werden sie oft nicht zu Rate gezogen. Nicht selten erlangen Entscheider auf Vermieterseite keine oder zu spät Kenntnis über Probleme, was dann zu Duldungspflichten, Verwirkung und ggf. Verjährung führen kann. Das mag am häufigen Wechsel der Sachbearbeiter und mangelhafter Mieteraktenführung liegen, zum Teil auch einfach daran, dass Kenntnisse darüber fehlen, welche rechtlichen Konsequenzen ein Handeln oder Unterlassen auf einen Mietvertrag haben kann. Dann sieht man sich als logische Folge aus diesem unzulässigen, widersprüchlichen Verhalten im Rechts- und Geschäftsverkehr einer Situation ausgesetzt, die man so gar nicht gewollt hat. Abhilfe kann hier insbesondere eine regelmäßige (rechtliche) Schulung der Personen schaffen, die mit dem Mietermanagement betraut sind. So kann Sensibilität für entsprechende Themen vermittelt werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.3.2018, Ausgabe 11/2018)