Vermieter ist für die Reparatur von Telefonleitungen zuständig

24. Januar 2019

Ist eine Wohnung mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet, ist der Vermieter verpflichtet, die Telefonleitung reparieren zu lassen, wenn sie defekt ist. (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, Az. VIII ZR 17/18)

DER FALL
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung, die sich im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses befindet. Die Wohnung ist mit einem Telefonanschluss ausgestattet, und die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung der Mieterin. Nachdem Telefongespräche und die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung zunächst möglich waren, kam es in der Folgezeit zu einem Defekt an der Leitung. Dies zeigte die Mieterin im Jahr 2015 ihrem Vermieter an. Sie forderte ihn erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung in Stand zu setzen.

DIE FOLGEN
Die Vorinstanz war der Ansicht, dass der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet ist, wenn das Anschlusskabel eines mitvermieteten Telefonanschlusses kaputt geht. Er habe lediglich entsprechende Arbeiten des Mieters zu dulden. Diese Auffassung lehnte der BGH ab, denn sie ist mit der gesetzlichen Regelung der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB) unvereinbar: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Wie weit diese Pflicht reicht, hängt davon ab, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, wird der geschuldete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards bestimmt, insbesondere nach der „Verkehrsanschauung“. Demnach kann der Mieter einen Wohnstandard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Der BGH lässt ausdrücklich offen, ob ein funktionierender Telefonanschluss – mit der Möglichkeit der Internet-Nutzung – nicht bereits zum Mindeststandard gehört, den ein Vermieter schuldet. Jedenfalls ist er dann geschuldet, wenn bei Abschluss des Mietvertrags eine sichtbare Telefonanschlussdose vorhanden war.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung der BGH-Richter ist zu begrüßen. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach nur Reparaturarbeiten des Mieters zu dulden sind, wäre in einem Mehrfamilienhaus mit der Gefahr verbunden, dass Leitungsverläufe nicht aufeinander abgestimmt sind, und wäre insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften unpraktikabel. Zudem bleibt es dem Vermieter unbenommen, im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren, dass der vertragsgemäße Gebrauch nicht den Telefonanschluss umfasst. Die Entscheidung ist deswegen von besonderer Bedeutung, weil auch die Zukunft der TV-Technik nicht in den breitbandigen Übertragungsverfahren DVB, sondern im IPTV (Internet Protocol Television) liegt – da hierfür ein herkömmlicher Telefonanschluss reicht.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.1.2019, Ausgabe 3/2019)