Vermieter kann Mieterhöhung aus Indexklausel verwirken

12. Dezember 2014

Mietrecht. Macht der Vermieter Mieterhöhungen aufgrund einer Indexklausel jahrelang nicht geltend und wird in der Korrespondenz der Parteien die nicht erhöhte Miete als „volle“ Miete bezeichnet, kann die spätere Forderung der Erhöhungsbeträge verwirkt sein.

OLG Nürnberg, vom 17. Januar 2014, Az. 3 U 1355/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 48, 04.12.2014, Seite 12)

DER FALL

Im Rahmen des langfristig zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags hatte sich die Miete aufgrund einer Indexklausel im Jahr 2007 automatisch erhöht. Der Mieter zahlte jedoch weiterhin die alte Miete. Der Vermieter machte in der Folgezeit nicht nur die erhöhte Miete nicht geltend, sondern forderte 2009 nach einer Mietminderung des Mieters von diesem nur die Differenz zur ursprünglichen, nicht aber zur erhöhten Miete. Der Mieter kündigte überdies nach der Beseitigung von Mängeln 2010 an, nun die Miete nicht mehr zu mindern, sondern die „volle“ Miete in Höhe der Ursprungsmiete zu zahlen. Mit der Klage verlangt der Vermieter die erstmals 2012 geltend gemachten Beträge aus der Indexerhöhung.

DIE FOLGEN

Der Senat weist die Klage ab. Er hält die Ansprüche für verwirkt. Der Kläger habe über lange Zeit sein bestehendes Recht nicht geltend gemacht; durch seinen eigenen Verweis auf die Ursprungsmiete als „volle“ Miete habe er einen – wenn auch schwachen – Umstand gesetzt, der den Mieter darauf vertrauen ließ, die Erhöhung werde nicht mehr geltend gemacht.

WAS IST ZU TUN?

Anders als in der Vertragspraxis häufig zu beobachten, sollten die Vertragsparteien auch bei Mietanpassungsklauseln mit automatischer Anpassung in engen Zeitabständen das Vorliegen einer Veränderung prüfen und ggf. unverzüglich geltend machen. Denn der Tatbestand der Verwirkung wird bei längerer Nichtgeltendmachung und Vorliegen weiterer Umstände, die die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen, von Gerichten mitunter angenommen. Bei entsprechenden Mietänderungsmitteilungen ist sorgfältig auf die zutreffende Berechnung der Mietänderung anhand der vertraglichen Regelungen zu achten. Denn zumindest bei größeren Abweichungen des geltend gemachten und alsdann vom Mieter geleisteten Betrags von dem nach der Wertsicherungsklausel geschuldeten wird man sich die Frage stellen, ob die Vertragsparteien stillschweigend eine vom Mietvertrag abweichende Vereinbarung getroffen haben. Eine solche vertragsändernde Abrede bedarf ggf. eines der Schriftform genügenden Nachtrags zum Mietvertrag, wenn die langfristige Bindung der Parteien an einen für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag sicher erhalten bleiben soll. Wenn Änderungsbeträge erlassen oder gestundet werden, so ist dies aus vielerlei Gründen in einem Nachtrag zum Mietvertrag festzuhalten. Nur so kann Missverständnissen und Beweisschwierigkeiten sowie der Notwendigkeit, Versäumtes im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf der Immobilie nachholen zu müssen, sicher vorgebeugt werden.