Vermieter muss auch ohne WEG-Beschluss fristgemäß abrechnen

03. April 2017

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskostenzahlungen des Mieters abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters noch nicht vorliegt. (BGH Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VII ZR 249/15)

DER FALL
Die Beklagte war Mieterin einer Eigentumswohnung des klagenden Vermieters. Über die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Vermieter gegenüber der Mieterin im Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kurz zuvor auf der Grundlage der von der WEG-Verwaltung erstellten Abrechnungen den Beschluss über die Jahresabrechnungen für diese drei Abrechnungszeiträume gefasst hatte. Hinsichtlich der sich für die Jahre 2010 und 2011 ergebenden Nachforderung verweigerte die Mieterin die Zahlung. In seiner Klage macht der Vermieter geltend, eine frühere Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die frühere, zum 31. Dezember 2012 abberufene Verwaltung keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe.

DIE FOLGEN
Der BGH wies die Klage des Vermieters ab und stellte in einer Grundsatzentscheidung klar, dass die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB auch für Vermieter von Eigentumswohnungen gilt. Insbesondere könne sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnungen nicht früher beschlossen hat. Das Vorliegen eines entsprechenden WEG-Beschlusses ist nach Ansicht des BGH keine – ungeschriebene – Voraussetzung für die zeitnahe Betriebskostenabrechnung. Der Mieter einer Eigentumswohnung dürfe nicht schlechter gestellt werden als andere Mieter. Auch soweit die WEG-Verwaltung die Abrechnungen verspätet erstellt hat, kann der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist nur dann eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat. Der Vermieter hätte konkret darlegen müssen, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Betriebskostenabrechnung trifft.

WAS IST ZU TUN?
Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf sich nicht darauf verlassen, die WEG-Verwaltung werde schon rechtzeitig eine Hausabrechnung vorlegen, auf deren Grundlage er gegenüber seinem Mieter abrechnen kann. Sobald ihm erkennbar wird, dass die bisherige Hausverwaltung die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig vorlegen wird, hat er zu reagieren. Der BGH hat leider nicht erkennen lassen, welche Maßnahmen der Einzeleigentümer dann treffen muss. Ihm ist zu raten, nicht nur wiederholt zu mahnen, sondern auch die anderen Eigentümer zu bewegen, die Verwaltung ggf. auch unter Androhung der Abberufung zur ordnungsgemäßen Abrechnung zu drängen und dies zu dokumentieren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.3.2017, Ausgabe 13/2017)