Vermieter muss Gewerbemieter vor Konkurrenz schützen

18. Februar 2019

Ein Vermieter muss seine Mieter vor unzumutbarer Konkurrenz schützen, und zwar auch, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich Konkurrenzschutz gewährt wurde. (KG Berlin, Beschluss vom 26. November 2018, Az. 8 W 58/18)

DER FALL
Der Betreiber eines Friseursalons hatte erfahren, dass sein Vermieter beabsichtigte, andere Räume im selben Haus ebenfalls an einen Friseur zu vermieten. Darauf forderte er von dem Vermieter zunächst, keinen Mietvertrag mit diesem Konkurrenten abzuschließen. Es kam zu einem Gespräch mit dem Hausverwalter, dabei ließ der Vermieter dem Friseur mitteilen, dass er bereits einen entsprechenden Vertrag abgeschlossen habe. Darauf verlangte der Friseur, dass die Räume nicht an den Konkurrenten übergeben werden. Darüber kam es zum Rechtsstreit, den der Friseur gewonnen hat.

DIE FOLGEN
Grundsätzlich muss der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Räume während der Mietzeit in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ erhalten. Das ist die sogenannte Gebrauchsgewährpflicht, aufgrund derer der Eigentümer seine Mieter auch vor einer unzumutbaren Konkurrenz schützen muss. Unzumutbar ist die Konkurrenz nach der Rechtsprechung dann, wenn sich die Leistungen des Mieters und die des Konkurrenten im Hauptsortiment überschneiden und an dieselben Verbraucherkreise richten. Seine Schutzpflicht erfüllt der Vermieter, indem er Konkurrenten von seinen Mietern fernhält, also nicht an sie vermietet. In diesem Rechtsstreit muss der Eigentümer verhindern, dass der Konkurrent seinen Geschäftsbetrieb aufnimmt, er darf ihm insbesondere die Gewerberäume gar nicht erst übergeben.

WAS IST ZU TUN?
Das Urteil ist nicht so zu verstehen, dass ein Eigentümer seine Mieter vor jeglicher Konkurrenz und jeglichem Wettbewerb schützen muss. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls und den Grundsatz von Treu und Glauben an. Dem Urteil kann jedoch entnommen werden, dass es der Vermieter grundsätzlich unterlassen muss, Räume im selben Objekt an einen direkten Konkurrenten seines Mieters zu vermieten. Nach einem BGH-Urteil ist das „eigentümliche Gepräge“ des anderen Geschäfts ausschlagend, ob der Vermieter seinen Mieter vor Konkurrenz schützen muss (Az. VIII ZR 128/84). Daher sind Eigentümer im eigenen Interesse gehalten, die jeweilige Konkurrenzsituation bei der Auswahl eines neuen Mieters konkret zu betrachten und bei der Gestaltung der Mietverträge zu berücksichtigen. Hierbei spielen auch das Sortiment oder, wie in diesem Fall, die Leistungsangebote der jeweiligen Mieter und etwaigen Konkurrenten sowie ihre Preisstruktur eine entscheidende Rolle. Beispielsweise kann durch unterschiedliche Preisgestaltung ein anderer Verbraucherkreis angesprochen sein, wodurch eine unmittelbare Konkurrenzsituation entfiele.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.2.2019, Ausgabe 7/2019)