Vermieter muss nicht für Umsatzeinbußen aufkommen

Mietrecht: Beseitigt der Vermieter einen Mangel des Mietobjekts und muss der Mieter deshalb sein Geschäft zeitweise schließen, muss der Vermieter ihm den Umsatzausfall nur dann ersetzen, wenn er den Mangel oder seine Auswirkungen verschuldet hat. (BGH, Urteil vom 13. Mai 2015, Az. XII ZR 65/14)

DER FALL

Der Beklagte hatte vom Kläger Flächen zum Betrieb eines Restaurants gemietet. Im Laufe der Mietzeit traten Mängel auf, weshalb der Mieter die Miete minderte. Die vom Vermieter angekündigten Reparaturmaßnahmen wollte der Mieter jedoch nur dulden, wenn ihm der Vermieter zuvor zusagte, alle reparaturbedingten Umsatzeinbußen zu erstatten. Dazu war der Vermieter nicht bereit. Die Mängelbeseitigung unterblieb und der Mieter minderte weiter die Miete. Schließlich kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsrückstands und verklagte den Mieter auf Räumung.

DIE FOLGEN

Im Kern ging es darum, ob der Mieter zu Recht vom Vermieter die Erstattung von reparaturbedingten Umsatzausfällen verlangte. Denn nur dann wäre er berechtigt gewesen, die angekündigten Reparaturmaßnahmen zu verweigern und die Miete weiter zu mindern. Der BGH verneinte einen solchen Erstattungsanspruch. Da sie nicht freiwillig seien, handle es sich bei den Umsatzeinbußen nicht um Aufwendungen, die der Mieter nach §555a BGB ersetzt verlangen könnte. Auch einen Schadenersatzanspruch des Mieters gemäß § 536a BGB verneinte der BGH. Da hier kein anfänglicher Mangel der Mietsache vorläge, setze ein Schadenersatzanspruch ein Verschulden des Vermieters voraus. Den Vermieter träfe hier aber weder an der Entstehung noch am Umfang des Mietmangels ein Verschulden. Insbesondere reiche es für ein Verschulden nicht aus, dass der Vermieter die Reparatur veranlasse. Denn Verschulden setze Rechtswidrigkeit voraus. Der Vermieter handle insoweit aber rechtmäßig, weil er lediglich seiner mietvertraglichen Pflicht zur Mängelbeseitigung nachkäme und der Mieter zudem die – ordnungsgemäß angekündigten – Reparaturen dulden müsse. Das Ergebnis sei auch nicht unbillig, weil der Vermieter solche Maßnahmen rechtzeitig ankündigen müsse und der Mieter sich deshalb darauf einrichten könne.

WAS IST ZU TUN?

In der Praxis wird es zumeist darauf ankommen, die Ursache des Mangels genau zu ermitteln. Denn nur soweit der Vermieter weder die Entstehung noch den Umfang des Mangels und seiner Folgen (mit-)verschuldet hat, muss der Mieter seine Umsatzeinbußen selbst tragen. Hat der Vermieter den Mangel dagegen fahrlässig verursacht oder verschlimmert (z.B. durch Vernachlässigung gebotener Reparaturen), kann der Mieter Schadenersatz einschließlich entgangenen Gewinns verlangen. Gleiches gilt generell bei anfänglichen Mängeln, sofern die gesetzliche Garantiehaftung für solche Mängel im Mietvertrag nicht ausgeschlossen wurde.

(Quelle: Immobilien Zeitung 10.9.2015, Ausgabe 36/2015)