Vermieter und Mieter müssen in der Pandemie solidarisch sein

10. Juni 2021

Bei einer staatlich angeordneten vollständigen Schließung seines Geschäfts infolge der Corona-Pandemie hat ein Gewerbemieter gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Herabsetzung der Miete. (KG Berlin, Urteil vom 1. April 2021, Az. 8 U 1099/20)

DER FALL
Die Parteien streiten um Mietzahlungsansprüche für die Monate April und Mai 2020 aus einem Gewerberaummietvertrag für eine Spielhalle. Das Geschäft der Mieterin blieb aufgrund behördlicher Erlasse wegen der Corona-Pandemie in dieser Zeit geschlossen. Die Mieterin begehrt eine Änderung des Mietvertrags gemäß § 313 Abs. 1 BGB, also wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Sie will für den Zeitraum des Lockdowns keine oder nur eine reduzierte Miete zahlen.

DIE FOLGEN
Die Mieterin bekommt Recht. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe kann dem Mietzahlungsanspruch als Einrede entgegengehalten werden, so das KG. Er ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil in Art. 240 EGBGB § 2 nur ein Kündigungsmoratorium geregelt wurde. Auch aus der Gesetzesbegründung zu dieser erst ab Januar 2021 geltenden Regelung ergibt sich, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der Grundlage des Vertrags im Sinne des § 313 BGB führen können. Dies gilt auch für den Zeitraum ab Beginn der Pandemie im Frühjahr 2020. Es ist zu vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die pandemiebedingten Beschränkungen vorhergesehen hätten. Der Mieterin kann das Festhalten am unveränderten Vertrag auch nicht zugemutet werden. Die Unzumutbarkeit ist i.d.R. anzunehmen, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert. Im Fall einer vollständigen bzw. faktischen Betriebsuntersagung müssen beide Parteien die Nachteile solidarisch tragen: Die Miete ist auf die Hälfte zu reduzieren.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung reiht sich ein in eine Vielzahl von Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte, die alle im Fall pandemiebedingter Beschränkungen in den betroffenen Branchen, also insbesondere Einzelhandel, Gastronomie und Hotellerie, eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen haben. Das Kammergericht ließ offen, in welchem Umfang eine Mietreduzierung in Betracht kommt, wenn der Mieter seinen – im Kernbereich untersagten – Betrieb eingeschränkt weiterführen kann, und wie sonstige Beschränkungen insbesondere zwischen den Lockdown-Phasen zu bewerten sind, etwa was Öffnungszeiten, die zu nutzende Ladenfläche oder die Zahl der zugelassenen Personen betrifft. Man wird hier ebenfalls zu einer – gegebenenfalls geringeren – Mietabsenkung kommen müssen, wobei sich die Höhe der Verringerung nur im Einzelfall feststellen lässt. Bei Frisören und in der Gastronomie zum Beispiel sind die geringere Zahl der Plätze und die dadurch bedingten Umsatzrückgänge zu berücksichtigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 4.6.2021, Ausgabe 22/2021)