Vermieter zahlt, wenn Umbau wegen Gesetzesänderung nötig ist

09. August 2017

Führen Änderungen gesetzlicher Vorschriften während der Laufzeit eines Gewerberaummietvertrags dazu, dass bauliche Änderungen notwendig werden, gehen diese zulasten des Vermieters. (OLG Frankfurt, Urteil vom 22. Juli 2016, Az. 2 U 144/15)

DER FALL
Vermieter und Mieter streiten im Rahmen eines langfristigen Mietvertrags u.a. über die Frage, wer die Mietsache baulich verändern muss, wenn aufgrund von Gesetzesänderungen, die während der Mietzeit eingetreten sind, eine Nutzung zum vertraglich vorgesehenen Zweck nicht mehr möglich oder eingeschränkt ist.

DIE FOLGEN
Das OLG, das sich mit dem Fall befasste, stellt auf das mangels wirksamer vertraglicher Regelungen ggf. anzuwendende Recht des BGB ab. Entsprechend hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zu überlassen, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Er muss sie während der Laufzeit des Mietvertrags auch in diesem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies schließt nach Auffassung des Senats auch die Verpflichtung ein, bauliche Änderungen durchzuführen, wenn sie aufgrund von Gesetzesänderungen notwendig werden.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung des OLG wirft ein Schlaglicht auf ein häufig v.a. bei langfristigen Gewerberaummietverträgen übersehenes Problem: Nicht nur bei Vertragsbeginn, sondern während der gesamten Vertragslaufzeit ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die baulichen Voraussetzungen zu schaffen, dass die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Zu klären ist zum einen die Frage, ob rechtliche Bestimmungen oder Vereinbarungen, z.B. Regelungen eines Bebauungsplans, einer Teilungsgenehmigung oder Grunddienstbarkeiten, der geplanten Nutzung entgegenstehen. Zum anderen muss der Vermieter v.a. die technische Geeignetheit der Mietsache in eigener Verantwortung prüfen. Eine Aufklärungspflicht des Mieters wird regelmäßig nicht angenommen. Formularvertragliche Bestimmungen, wonach der Vermieter für die tatsächliche und rechtliche Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht einsteht, sind nach der einschlägigen BGH-Rechtsprechung (Az. XII ZR 24/06) unwirksam und bieten keinen Schutz! Da der Weg zu einer entsprechenden individualvertraglichen Vereinbarung schwierig und steil ist, gilt es, die Geeignetheit der Mietsache – ggf. beraten durch Fachleute – peinlich genau zu prüfen. Das Risiko des Vermieters, dass er wegen einer Gesetzesänderung bauliche Änderungen durchführen muss, um die Mangelhaftigkeit der Mietsache zu vermeiden, steigt naturgemäß mit der Vertragsdauer an. Langfristige Mietverträge bzw. Verträge mit umfangreichen Optionen für den Mieter bergen damit ein Potenzial für unliebsame Überraschungen. Denn ohne wirksame vertragliche Vorsorge ist der Vermieter nicht berechtigt, entstehende Kosten auf den Mieter abzuwälzen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.7.2017, Ausgabe 30/2017)