Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters

02. März 2018

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt aber, wenn sie nur kurzzeitig vom Grundstück entfernt werden. (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. XII ZR 95/16)

DER FALL
Der Vermieter (V) und der Mieter (M) waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Auf Stellplätzen, die mitvermietet waren, wurden die beiden Lieferfahrzeuge des M abgestellt. M zahlt mehrere Mieten nicht. Schließlich wird am 1. August 2017 um 9 Uhr das Insolvenzverfahren über das Vermögen des M eröffnet. Zu diesem Zeitpunkt steht eines der beiden Fahrzeuge noch auf dem gemieteten Stellplatz. Das andere ist eine halbe Stunde vorher vom Grundstück gefahren worden. V beruft sich bezüglich beider Fahrzeuge auf sein Vermieterpfandrecht. Er verlangt im Hinblick auf die ausstehenden Mieten eine abgesonderte Befriedigung. Der Insolvenzverwalter sieht kein Vermieterpfandrecht gegeben. V klagt dagegen.

DIE FOLGEN
Der BGH gibt dem Vermieter teilweise recht. An dem Fahrzeug, das sich zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung auf dem Grundstück befand, hat ein Vermieterpfandrecht bestanden. Insoweit besteht auch ein Recht auf abgesonderte Befriedigung bzw. Auskehr des Verwertungserlöses an V. Bei dem zweiten Fahrzeug ist aber das Vermieterpfandrecht entfallen, als es das Grundstück verlassen hat. Daher hat V hier kein Recht auf eine abgesonderte Befriedigung.

WAS IST ZU TUN?
Die Frage, ob ein Vermieterpfandrecht, das einmal an Fahrzeugen entstanden ist, mit jeder Entfernung vom Grundstück erlischt und erst wieder bei erneutem Auffahren neu entsteht oder ob es auch bei kurzzeitigem Verlassen fortbesteht, war seit langem streitig. Die Entscheidung des BGH ist deshalb von hoher praktischer Bedeutung. Anders als in der Wohnraummiete ist das Vermieterpfandrecht im Bereich des Gewerberaummietrechts ein beachtliches und in der Regel wirksames Sicherungsmittel. Das gilt besonders bei der Vermietung an juristische Personen, etwa eine GmbH oder Aktiengesellschaft. Denn bei diesen Gesellschaften können auch diejenigen Gegenstände verwertet werden, die dem Erwerbsgeschäft dienen. Für sie gilt der Ausschluss vom Pfandrecht gemäß § 811 Nr. 5 ZPO in der Regel nicht! Bei Vertragsabschluss sollte ein Vermieter deshalb möglichst keinen Verzicht auf sein Pfandrecht gewähren. Denn vor allem im Insolvenzfall stellt das Vermieterpfandrecht zumeist die einzige werthaltige Sicherheit des Vermieters dar. Der BGH hat in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf abgestellt, dass es exakt auf den Zeitpunkt ankommt, wann das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Ein Vermieter sollte deshalb in entsprechenden Fällen – insbesondere bei Fahrzeugen – genau dokumentieren, wann die Gegenstände, die seinem Pfandrecht unterliegen, im Bereich der Mietsache vorhanden waren.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.2.2018, Ausgabe 8/2018)