Vermietung der Ferienwohnung über Vermittler ist gewerblich

Wer seine Ferienwohnung kurzfristig an laufend wechselnde Mieter vermietet und die Verwaltung an eine Feriendienstorganisation überträgt, ist ein gewerblicher Vermieter. (FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 20. Dezember 2017, Az. 3 K 342/14)

DER FALL
Die Klägerin erwarb in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt drei Ferienwohnungen und verpflichtete sich im Kaufvertrag, diese zur gewerblichen Vermietung zu nutzen. Die Wohnungen lagen in einem Feriengebiet und waren mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen in einem Hotelkomplex verbunden. Zudem schloss die Eigentümerin einen Vertrag mit einem Vermittler ab, der sich u.a. im eigenen Namen um die Vermietung an Urlaubsgäste kümmern sollte. Das Angebot umfasste auf Wunsch der Gäste auch hoteltypische Zusatzleistungen wie die tägliche Reinigung und Frühstück. Nach Ansicht der Klägerin erzielte sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die gewerbliche Tätigkeit des Vermittlers sei ihr nicht zuzurechnen, weil es keinen Treuhandvertrag gebe. Das Finanzamt sah dies jedoch anders. Es qualifizierte die Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte um.

DIE FOLGEN
Das Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Entscheidend hierfür war unter anderem, dass sich die Eigentümerin bereits in den Kaufverträgen verpflichtet hatte, die Wohnungen gewerblich zu vermieten. Das beweist, dass sie die Absicht hatte, die Zimmer inklusive hoteltypischer Zusatzleistungen zu vermieten. Auch hat die Klägerin ihre Einnahmen im Wesentlichen mithilfe dieser Zusatzleistungen generiert. Ferner ist ihr die gewerbliche Tätigkeit des Vermittlers zuzurechnen, weil sie die Mietverträge inhaltlich mitbestimmt und bestimmte Preisspannen mit dem Vermittler abgesprochen hat. Durch die gewerbliche Einstufung gehören die Ferienwohnungen zum Betriebsvermögen der Klägerin. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, die beim BFH anhängig ist (Az. IV R 10/18).

WAS IST ZU TUN?
Wird ein gewerblicher Vermittler eingeschaltet, führt das zwar nicht zwangsläufig dazu, dass auch der Vermieter einer einzelnen Ferienwohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn das Objekt in einer einheitlichen Wohnanlage liegt, hotelmäßige Zusatzleistungen angeboten werden und Verwaltung sowie Werbung für eine kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter einer Feriendienstorganisation übertragen werden. Eine gewerbliche Einstufung hätte vor allem den steuerlichen Nachteil, dass die im Objekt ruhenden stillen Reserven bei einer späteren Veräußerung – auch nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist – versteuert werden müssten. Ob in ähnlich gelagerten Fällen ein Einspruch unter Hinweis auf das oben genannte Revisionsverfahren empfehlenswert wäre, müsste im Einzelfall geprüft werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 13.9.2018, Ausgabe 37/2018)