Verpflichtung zur Übereignung kann formbedürftig sein

04. November 2021

Der Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu erwerben, ist hinsichtlich der Verpflichtung zur Weiterübertragung formbedürftig, wenn der Beauftragte schon Eigentümer des Grundstücks ist. (BGH, Urteil vom 25. Juni 2021,Az. V ZR 218/19)

Der Fall
Die Beklagte schloss mit einem Dritten im Oktober 1992 im eigenen Namen einen Kaufvertrag über eine Wohnung ab. Sie wurde zu einem nicht festgestellten Zeitpunkt Eigentümerin. Im November 1992 schloss die Beklagte mit dem Kläger einen Treuhandvertrag ab. Dort wurde der Erwerb des Wohnungseigentums durch die Beklagte auf Kosten des Klägers vereinbart sowie ein lebenslanges Wohnrecht des Klägers und die Verpflichtung der Beklagten, die Wohnung auf Wunsch des Klägers zu übertragen. Unter Berufung auf den Treuhandvertrag verlangt der Kläger die Übereignung der Wohnung.

Die Folgen
Das Berufungsgericht meint, dass der Kläger keinen Anspruch auf Übertragung der Wohnung hat, weil der Vertrag notariell hätte beurkundet werden müssen. Der BGH wies die Sache zurück, um zu prüfen, ob die Beklagte bei Abschluss der Vereinbarung bereits das Eigentum an der Wohnung erworben hatte. Laut BGH ist der Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, nur hinsichtlich der Erwerbspflicht des Beauftragten formbedürftig. Die Verpflichtung zur Weiterübertragung des Grundstücks ist es grundsätzlich nicht, da sie nicht erst aus der vertraglichen Abrede, sondern schon aus Gesetz (§ 667 BGB) folgt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beauftragte im Zeitpunkt der Treuhandabrede bereits Eigentum oder ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück erlangt hat. In einem solchen Fall wird eine Übereignungspflicht erst in der Treuhandvereinbarung begründet.

Was ist zu tun?
Im Rahmen der Gestaltung von Treuhandverträgen bzgl. Grundstückserwerb und Weiterübertragung ist im Einzelfall zu prüfen, inwieweit die notarielle Beurkundung erforderlich ist. Dies ist der Fall hinsichtlich der Erwerbspflicht des Beauftragten. Wird hingegen im Treuhandvertrag eine Pflicht zur weiteren Grundstücksübereignung vereinbart, gilt Folgendes: Grundsätzlich ist die Vereinbarung nicht beurkundungsbedürftig, da die Übereignungspflicht bereits aus dem Gesetz folgt. Der Beauftragte erlangte das Grundstück im Rahmen der Geschäftsbesorgung und hat es an den Auftraggeber herauszugeben. Die Vereinbarung der Übereignungspflicht ist hingegen zu beurkunden, wenn der Beauftragte im Zeitpunkt der Beauftragung bereits das Eigentum oder eine gesicherte Erwerbsposition erworben hat, d.h. Auflassung sowie Vormerkung bzw. Eigentumsumschreibungsantrag. Gleiches gilt, wenn sich aus dem Treuhandvertrag ergibt, dass die Parteien die gesetzliche Folge der Herausgabe des aus der Geschäftsbesorgung Erlangten aufgehoben haben.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.10.2021, Ausgabe 43/2021)