Versäumt der Mieter die Frist, verliert er sein Optionsrecht

Bestätigt der Vermieter eine nicht fristgerecht ausgeübte Verlängerungsoption des Mieters, kann dies als Nachtrag anzusehen sein, für den die Schriftform zu berücksichtigen ist.
(OLG Hamburg, Beschluss vom 18. August 2022, Az. 4 W 44/22)

Der Fall
Der Mieter hat vom Rechtsvorgänger des Vermieters mit einem Mietvertrag vom 1. Oktober 2014 Gewerberäume angemietet. Der Vertrag sieht eine feste Dauer von fünf Jahren vor, bis zum 1. Oktober 2019. Dem Mieter ist vertraglich eine Option zur Verlängerung der Mietlaufzeit eingeräumt, die er spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich ausüben musste. Mit einer E-Mail vom 10. April 2019, also eigentlich zu spät, übt der Mieter sein Optionsrecht aus und erkundigt sich zugleich, ob dies so ausreiche. Der Rechtsvorgänger des Vermieters bestätigt das. Der Vermieter kündigt später das Mietverhältnis und verlangt die Räumung. Er ist der Ansicht, der Mieter habe sein Optionsrecht weder form- noch fristgerecht ausgeübt. Das Mietverhältnis gelte wegen Verstoßes gegen die Schriftform (§§ 550, 126 BGB) infolge der per E-Mail bestätigten Fortsetzung als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sei daher vorzeitig ordentlich kündbar. Zu Recht?

Die Folgen
Ja! Indem ihm eine Verlängerungsoption eingeräumt wurde, erhält der Mieter die Befugnis, durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter das Mietverhältnis zu verlängern. Diese einseitige Ausübung des Optionsrechts stellt keinen neuen Vertragsschluss dar, sondern führt dazu, dass die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit durch Erklärung des Mieters verlängert wird. Eine solche einseitige Optionsausübung des Mieters bedarf grundsätzlich nicht der Schriftform. Das Optionsrecht wurde vom Mieter in diesem Fall aber nicht fristgerecht ausgeübt und war zum Zeitpunkt, als er es ausübte, bereits erloschen. Indem der Vermieter anschließend die Optionsausübung bestätigte, ist eine zweiseitige Vereinbarung über die Verlängerung der Laufzeit des Mietverhältnisses zustande gekommen. Diese hätte zwingend der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB bedurft. Da die Schriftform nicht eingehalten wurde, galt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und war ordentlich kündbar.

Was ist zu tun?
Der Fall verdeutlicht, dass zwecks Einhaltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses bei langfristigen Gewerbemietverträgen alle „essentialia negotii“, also alle wesentlichen Geschäftseigenschaften, insbesondere auch die Laufzeit, im Mietvertrag selbst oder über einen schriftlichen Nachtrag zu dokumentieren sind. Etwaige Vereinbarungen, die nur mündlich getroffen sind, beispielsweise die Bestätigung einer nur vermeintlich fristgerechten Optionsausübung, können zu einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führen. Damit wird das Mietverhältnis vorzeitig ordentlich kündbar.

(Quelle: Rotthege, Urheber: Michael Neuhaus, Rechtsanwalt Dr. Lars Kölling von Rotthege in Immobilien Zeitung 26.1.2023, Ausgabe 4/2023)