Verspätete Löschungsunterlagen erlauben einen Rücktritt

15. August 2016

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für eine Immobilie wegen nicht rechtzeitig beigebrachter Löschungsunterlagen der Gläubiger ist jedenfalls wirksam, wenn eine Löschung ohnehin tatsächlich nicht möglich ist. (LG Düsseldorf, Urteil vom 2. Juni 2015 Az. 7 O 269/14)

DER FALL
Der klagende Käufer hatte vom Beklagten eine Immobilie erworben und wehrte sich gegen die von diesem betriebene Vollstreckung aus der notariellen Urkunde. Der mit mehreren Grundpfandrechten belastete Grundbesitz war nach dem Kaufvertrag lastenfrei zu übertragen. Als sich nach Ablauf von ca. sechs Wochen ein Privatgläubiger immer noch weigerte, die Löschungsbewilligung zu erteilen, setzte der Kläger dem Verkäufer eine 13-tägige Frist zur Beibringung der Bewilligung und erklärte nach fruchtlosem Fristablauf mehrfach den Rücktritt vom Kaufvertrag. In der Folgezeit wurde die Löschungsbewilligung des besagten Gläubigers beigebracht und der Notar erteilte die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis. Der Käufer ließ jedoch die 14-tägige Zahlungsfrist verstreichen. Dann endete die Befristung der durch einen anderen Grundpfandrechtsgläubiger erteilten Treuhandauflage und der Notar teilte mit, dass keine Lastenfreistellung erfolgt sei. Daraufhin trat der Käufer erneut vom Vertrag zurück.

DIE FOLGEN
Das LG sah den Rücktritt trotz der zwischenzeitlichen Fälligkeitsmitteilung als wirksam an, weil die Voraussetzungen für Löschung tatsächlich nicht gegeben gewesen seien. Dabei ließ das Gericht offen, ob eine 13-tägige Frist zur Beibringung der Löschungsunterlagen zu kurz ist, da eine angemessene Frist jedenfalls im Zeitpunkt des spätesten Rücktritts des Käufers abgelaufen sei. Dementsprechend gab es der Klage gegen die Zwangsvollstreckung statt.

WAS IST ZU TUN?
Die wichtige Frage, wann die verkäuferseitige Verpflichtung zur Beibringung der Löschungsunterlagen fällig wird, bleibt hier offen. Laut Gesetz richtet sich die Fälligkeit nach der vertraglichen Abrede. Fehlt diese, kann sich die Fälligkeit aus den Umständen ergeben. Daher ist bei der Angabe eines (voraussichtlichen) Zahlungstermins aus Sicht des Verkäufers Vorsicht geboten, da diese Angabe als ein Indiz für den Zeitpunkt der Vorlage der Löschungsunterlagen herangezogen werden kann. Ist der Zeitpunkt der Fälligkeit weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, ist die Leistung im Zweifel sofort fällig. Wollen die Parteien das anders, sollten sie hierzu eine ausdrückliche Regelung treffen. So kann für die Beibringung der Löschungsunterlagen ein späterer Termin aufgenommen werden, und/oder eine Rücktrittsregelung für den Fall, dass die Unterlagen nicht bis zu einem bestimmten Tag vorliegen. Ferner sollte trotz der Anweisung an den Notar, die Löschungsunterlagen bei den Grundpfandrechtsgläubigern anzufordern, klargestellt werden, dass die Vorlage der Unterlagen eine der Hauptleistungspflichten des Verkäufers bleibt. Zudem sollte insbesondere bei Briefrechten im Vorfeld geklärt werden, ob die Briefe vorhanden sind und wann diese beigebracht werden können. Dies gilt umso mehr bei Privatgläubigern.

(Quelle: Immobilien Zeitung 11.8.2016, Ausgabe 32/2016)