Verzicht auf eine Mietgarantie kann umsatzsteuerfrei sein

Steuerrecht: Der umsatzsteuerbare Verzicht auf eine Mietgarantie ist steuerfrei, wenn die Einräumung der Mietgarantie nach § 4 Nummer 8 Buchst. g UStG steuerfrei ist. (Bundesfinanzhof, Urteil vom 15. April 2015, Az. V R 46/13)

DER FALL

Die Klägerin ist eine GbR, die mit einem Generalmietvertrag mit Wirkung zum 1. September 2006 eine Einkaufspasssage von der A-KG mietete. Die GbR vermietete die Passsage an verschiedene Dienstleister und Handelsunternehmen unter. Nach dem Generalmietvertrag hatte die GbR nur Miete für die auch tatsächlich untervermieteten Flächen zu entrichten; ein Leerstand blieb mietfrei. Per Nachtrag zum Generalmietvertrag wurde diese Vereinbarung mit Wirkung zum 28. Dezember 2007 aufgehoben; die A-KG zahlte der GbR für die Aufhebung 115.000 Euro plus Umsatzsteuer. Bei einer Betriebsprüfung entbrannte Streit über die umsatzsteuerliche Behandlung der Zahlung. Die GbR beantragte schließlich vor Gericht, die Zahlung (anteilig nach der Untervermietung der Immobilie) umsatzsteuerfrei zu belassen.

DIE FOLGEN

Der BFH stellte klar, dass in dem Verzicht auf die Mietfreistellung der Leerstandsflächen eine Leistung der Klägerin an die A-KG zu sehen ist. Diese Verzichtsleistung ist nicht als Vermietungsleistung zu qualifizieren, da ihr keine Gebrauchsüberlassung zugrunde liegt. Auch handelt es sich nicht um eine Zahlung wegen vorzeitiger Beendigung der Gebrauchsüberlassung, die umsatzsteuerlich wie eine (quasi negative) Vermietung zu behandeln wäre. Laut BFH stellt die Mietfreistellung für Leerstandsflächen durch den Vermieter (die A-KG) eine Mietgarantie dar. Denn durch den Verzicht auf die Miete trägt er letztendlich das wirtschaftliche Risiko an dem Leerstand und garantiert dadurch den Mietzins. Eine solche Mietgarantieleistung wäre umsatzsteuerfrei. Verzichtet der Begünstigte (die GbR) auf diese Garantie gegen Entgelt, so ist dies wie eine (quasi negative) Garantie zu behandeln und also auch umsatzsteuerfrei.

WAS IST ZU TUN?

Die Abgrenzung nicht umsatzsteuerbarer Entschädigungen von einem der Umsatzsteuer unterliegendem Verzicht muss sorgfältig geprüft werden, um das Risiko einer umsatzsteuerlichen Haftung und der Entstehung von Steuerzinsen auszuschließen. Eine Leistung liegt vor, wenn eine Zahlung deshalb erfolgt, weil der Berechtigte verzichtet. Bei einer wie eine Mietgarantie zu behandelnden umsatzsteuerfreien Leistung kann überlegt werden, auf die Umsatzsteuerfreiheit zu verzichten (Option), um mögliche Vorsteuerschäden zu vermeiden. Denn die eine Vorsteuerkorrektur ggf. vermeidenden Regelungen der Umsatzsteuerdurchführungsverordnung dürften keine Anwendung finden. Während bei Vermietungen Mietgarantien häufiger vorkommen, liegen den bei der Veräußerung von (teilweise oder noch nicht) vermieteten Immobilien anzutreffenden „Mietgarantien“ des Verkäufers umsatzsteuerlich meist keine Garantieleistungen zugrunde. Diese Abreden stehen wirtschaftlich im Zusammenhang mit der Lieferung der Immobilie und betreffen die Preisbildung.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.11.2015, Ausgabe 46/2015)