Verzicht auf Steuerbefreiung darf später widerrufen werden

29. November 2021

Der nachträgliche Widerruf des Verzichts auf eine Steuerbefreiung in einem Grundstückskaufvertrag ist zulässig, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Grundstückslieferung noch änderbar ist. (BFH, Urteil vom 2. Juli 2021 Az. XI R 22/19)

Der Fall 
Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 18. Mai 2009 ein bebautes Grundstück, wobei die Verkäuferin im Vertrag auf die Steuerbefreiung für Grundstückslieferungen verzichtete. Der Erwerb wurde demzufolge umsatzsteuer- pflichtig behandelt, und die Klägerin zog die Umsatzsteuer als Vorsteuer ab. 2011 veräußerte die Klägerin die Immobilie umsatzsteuerfrei weiter. 2012 vereinbarten die Klägerin und die ursprüngliche Verkäuferin, dass sie den im Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 2009 erklärten Verzicht auf die Steuerbefreiung rückgängig machen. Das Finanzamt ging davon aus, dass ein nachträglicher Verzicht nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags nicht möglich sei, und forderte aufgrund des umsatzsteuerfreien Weiterverkaufs die Vorsteuer zurück, welche die Klägerin 2009 aus dem Erwerb der Immobilie abgezogen hatte.

Die Folgen 
Die Klägerin erhob Klage gegen die Umsatznachforderung des Finanzamts und hatte damit in allen Instanzen Erfolg. Der Bundesfinanzhof entschied gegen die Verwaltungsauffassung, dass eine Rückgängigmachung des Verzichts nicht bereits in dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag erklärt werden muss, sondern ihm zeitlich nachfolgen darf. Dies liegt in der Natur der Sache: Folgte man dem Finanzamt, wäre es faktisch ausgeschlossen, den Verzicht rückgängig zu machen. Hinzu kommt, dass der Verzicht rechtzeitig erklärt worden ist, weil die Steuerfestsetzung für das Jahr der Grundstückslieferung (2009) noch änderbar war. Insofern scheidet eine Umsatzsteuernachforderung zulasten der Klägerin aus, weil der ursprüngliche Erwerb im Jahr 2009 nachträglich umsatzsteuerfrei behandelt werden durfte.

Was ist zu tun? 
Führt ein Unternehmer eine umsatzsteuerfreie Leistung aus, kann er in bestimmten Fällen auf die Steuerfreiheit verzichten. In aller Regel wird in der Praxis dieser Verzicht bei Leistungen gegenüber vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmern vorgenommen, um selbst den Vorsteuerabzug für damit im Zusammenhang stehende Eingangsleistungen zu erhalten. Erweist sich jedoch der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im Nachhinein als steuerlich unvorteilhaft, ist durch die Entscheidung nunmehr geklärt, dass und bis zu welchem Zeitpunkt der Verzicht darauf im Rahmen eines Grundstücksverkaufs zurückgenommen werden kann. Deshalb ist es ratsam, die zeitlichen Grenzen für den Widerruf – die Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung des Leistungsempfängers bzw. deren Änderbarkeit nach § 164 AO – zu überwachen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 25.11.2021, Ausgabe 47/2021)