Vorhabenbezogener Bebauungsplan muss konkrete Angaben machen

05. Oktober 2015

Öffentliches Recht: Der Regelungsumfang eines vorhabenbezogenen B-Plans muss mindestens dem eines qualifizierten B-Plans entsprechen und das Vorhaben mit seinen wesentlichen städtebaulich relevanten Parametern textlich und zeichnerisch konkret bezeichnen. (OVG Lüneburg, Beschluss vom 22. Dezember 2014, Az. 1 MN 118/14)

DER FALL

Die Antragstellerin wendete sich gegen einen vorhabenbezogenen B-Plan, der für die Flächen des Investors, also des Vorhabenträgers, ein Einkaufszentrum festsetzt. Zulässig sollen verschiedene Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 21.500 m² sein, vorgesehen sind zudem sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen für zentrumsrelevante Sortimente, Gastronomie, Büros und Praxen, Platz für konsumnahe und gesundheitsbezogene Dienstleistungen sowie eine Garage. Die Flächen, die nicht im Eigentum des Investors stehen, sind als Kerngebiet, in dem Wohnungen zulässig sind, ausgewiesen. Der Durchführungsvertrag verpflichtet den Investor zum Bau des Einkaufszentrums. Nach Auffassung der Antragstellerin definiert der B-Plan das Vorhaben nicht ausreichend bestimmt.

DIE FOLGEN

Das OVG hat den Normenkontrollantrag der Antragstellerin abgelehnt. Die Begründung: Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen B-Plan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplans zur Durchführung des Vorhabens bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Kosten etc. in einem Durchführungsvertrag verpflichtet. Die erforderliche Konkretisierung muss sich aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen des B-Plans und dem Vorhaben- und Erschließungsplan ergeben. Der Durchführungsplan ist hingegen nicht Bestandteil der Bauleitplanung, auf ihn kann zur Konkretisierung nicht zurückgegriffen werden. Der vorhabenbezogene B-Plan selbst bestimmt also die Zulässigkeit, deshalb entspricht sein Regelungsumfang mindestens dem eines qualifizierten B-Plans. Es muss so konkret geregelt sein, dass der Durchführungsvertrag vollziehbar wird. Das schließt allerdings nicht aus, dass eine gewisse Bandbreite an Nutzungen erfasst sein kann. Es müssen jedoch wenigstens Angaben zu der genauen Art und dem Höchstmaß der baulichen Nutzung enthalten sein. Die Art der Nutzung ist mit dem Begriff „Einkaufszentrum“ definiert. Dieses muss großflächig sein, das heißt größer als 1.200 m² Geschossfläche. Eine weitere Konkretisierung erfolgt durch die Verkaufsflächenobergrenzen, die Vorgabe bestimmter Nutzungen sowie der Kubatur und der Anzahl der Geschosse.

WAS IST ZU TUN?

Bei Erstellung eines vorhabenbezogenen B-Plans für ein Vorhaben ist darauf zu achten, dass die Planzeichnung mit den textlichen Festsetzungen und der Vorhaben- und Erschließungsplan möglichst textlich und zeichnerisch abgestimmt und so konkret gefasst sind, dass der Durchführungsvertrag vollziehbar wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 1.10.2015, Ausgabe 39-40/2015)