Vormietrecht kann wirksam in AGB vereinbart werden

27. Februar 2020

Stellt der Mieter einen Mietvertrag und ist dort per Formularklausel geregelt, dass ihm für die erste Neuvermietung nach Vertragsende ein Vormietrecht zusteht, muss sich der Vermieter daran halten. (OLG Stuttgart, Urteil vom 7. November 2019, Az. 13 U 215/19)

DER FALL
Vermieter und Mieter haben einen Mietvertrag geschlossen und dazu ein Vertragsmuster benutzt, das der Mieter ständig verwendet. Dort ist formularvertraglich geregelt, dass er ein Vormietrecht erhält, wenn nach Beendigung des aktuellen Mietvertrags die Räume zum ersten Mal wieder neu vermietet werden. Das Vormietrecht wendet die gesetzlichen Vorkaufregelungen entsprechend an. Das Mietverhältnis wird beendet und der Vermieter schließt mit einem Konkurrenten des Mieters einen neuen Mietvertrag ab. Der erste Mieter macht sein Vormietrecht geltend, verlangt den Abschluss eines gleichlautenden Vertrags und will die Mieträume nicht verlassen. Der Vermieter klagt auf Räumung.

DIE FOLGEN
Das OLG Stuttgart weist die Räumungsklage ab. Der Senat ist der Auffassung, dass bereits durch die Ausübung des Vormietrechts ein neuer Mietvertrag zustande gekommen ist, an den der Vermieter gebunden ist. Die Vormietrechtsklausel ist weder überraschend noch benachteiligt sie den Vermieter unangemessen. Daher ist sie wirksam.

WAS IST ZU TUN?
Vermieter sollten bei Vertragsschluss darauf achten, ob in den ihnen vorgelegten Mietverträgen Vormietrechte enthalten sind. Denn diese sind für eine spätere Neuvermietung eine erhebliche Belastung: Zunächst muss ein neuer Mietvertrag mit einem Dritten verhandelt und unterzeichnet werden. Nach Unterzeichnung ist er dem ehemaligen Mieter vorzulegen. Übt dieser sein Vormietrecht aus, kommt mit ihm ein weiterer Mietvertrag zu den neuen Bedingungen zustande. Der Vermieter hat damit zwei identische Mietverträge abgeschlossen, kann aber nur einen erfüllen. Will er Schadenersatzansprüche des leer ausgehenden Mieters vermeiden, muss der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen mitteilen, dass es ein Vormietrecht gibt. Er muss den Mietvertrag mit dem neuen Mieter unter der auflösenden Bedingung abschließen, dass dieses Vormietrecht ausgeübt wird. Es ist naheliegend, dass eine solche Sachlage die Attraktivität des Objekts nicht steigert. Denn viele Mieter werden angesichts der unklaren Situation von Vertragsverhandlungen absehen. Eine Reihe von Mietern wird zudem kein Interesse daran haben, dass durch die Vorlage unterzeichneter Verträge Wettbewerbern erfahren, zu welchen Konditionen sie Verträge abschließen. Wollen Mieter Vormietrechte vereinbaren, sollten sie sie sehr sorgfältig formulieren und dabei ausschließen, dass das Vormietrecht u.a. für Neuvermietungen nach berechtigter außerordentlicher Kündigung des Vermieters und für Fälle, in denen die in § 544 BGB geregelte 30-jährige Mietzeit überschritten wird, ausgeübt wird.

(Quelle: Immobilien Zeitung 20.2.2020, Ausgabe 8/2020)