Wahlrecht für Nutzungsentschädigung entfällt mangels Marktmiete

Fehlt es an vergleichbaren Räumen, hat der Vermieter bei ausbleibender Rückgabe des Mietobjekts kein Wahlrecht, ob er die Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder derjenigen Miete verlangt, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist. (OLG Celle, Urteil vom 10. März 2016, Az. 2 U 128/15)

DER FALL
Der Mieter gab nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt (ein Bowlingcenter) nicht zurück und zahlte die vereinbarte Miete weiter. Der Vermieter verlangte als Nutzungsentschädigung eine höhere, ortsübliche Miete. Ein Sachverständigengutachten legte zur Berechnung die ortsübliche Miete für Büro- und Praxisräume mit einem Abschlag von 50% zugrunde.

DIE FOLGEN
Das OLG Celle führt aus, der Mieter habe keine ortsübliche Miete, sondern eine Miete zu zahlen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich sei. Der Ansatz des Sachverständigen sei daher verfehlt gewesen. Maßstab sei allein die Marktmiete, also diejenige Miete, welche der Vermieter am Markt hätte erzielen können, hätte der Mieter das Mietobjekt zurückgegeben. Der Vermieter soll nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass er vertraglich eine geringe Miete vereinbart hat. Sonst hätte der Mieter den Anreiz, dem Vermieter deshalb das Mietobjekt vorzuenthalten, weil vergleichbarer Ersatz nur gegen eine höhere Miete zu bekommen ist. Laut § 546a BGB kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Unstreitig handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine Spezialimmobilie, für welche es keine Vergleichsobjekte gab. Eine Marktmiete war daher nicht feststellbar. Damit fehle es an der Grundlage für die Ausübung des Wahlrechts.

WAS IST ZU TUN?
Fehlen nach Art, Lage, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit tatsächlich mit dem Mietobjekt vergleichbare Objekte, spricht man von Spezialimmobilien, für welche keine Marktmiete ermittelt werden kann. Befindet sich das Mietobjekt in einem Gebiet, in dem die Mieten steigen, wäre eine Nutzungsentschädigung auf dieser Grundlage für den Vermieter jedoch lohnend, sollte der Mieter nach Mietvertragsende das Mietobjekt nicht herausgeben und eine niedrige Miete vereinbart gewesen sein. Fraglich ist, ob Vermieter bei Spezialimmobilien aufgrund geringer Nachfrage nicht immer gezwungen sind, geringe Mieten zu akzeptieren. Man könnte daran denken, vertraglich eine Entschädigung zu vereinbaren, die höher als die vereinbarte Miete ist. Abweichende Vereinbarungen im Vertrag wären zwar grundsätzlich sowohl durch individualvertragliche Abreden als auch durch formularvertragliche Klauseln möglich. Jedoch würden diese gegen den Grundgedanken des §546a BGB verstoßen und daher unangemessen und somit unwirksam sein: Der Vorteil einer einfach durchzusetzenden, verschuldenslosen Mindestentschädigung soll dem Vermieter nur in bestimmter Höhe gewährt werden; ansonsten ist er auf verschuldensabhängige Schadenersatzansprüche verwiesen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.5.2016, Ausgabe 20/2016)