Wartungskosten-Umlage in Vermieter-AGB ist zu begrenzen

Eine in Vermieter-AGB enthaltene Umlage, die Wartungskosten der gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Einrichtungen betrifft und in der Höhe unbeschränkt ist, kann unter Umständen unwirksam sein.
(OLG Brandenburg, Urteil vom 5. April 2022, Az. 3 U 144/20)

Der Fall
Vermieter und Mieter sind über einen vom Vermieter gestellten Gewerberaummietvertrag verbunden. Der Formularvertrag enthält eine Regelung, wonach der Mieter die Kosten unter anderem der Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen anteilig zu übernehmen hat. Eine Kostenbegrenzung zugunsten des Mieters enthält die Klausel nicht. Bei der Abrechnung kommt es zum Streit darüber, ob diese Kosten umlagefähig sind.

Die Folgen
Das OLG Brandenburg hält die Umlagevereinbarung wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam. Ohne eine höhenmäßige Begrenzung sind entsprechende Regelungen nicht gültig. Gemäß § 306 BGB wird die unwirksame durch die gesetzliche Regelung ersetzt, wonach der Vermieter entsprechende Kosten zu tragen hat. Das OLG Brandenburg knüpft mit seinem Urteil an seine bisherige Rechtsprechung an (Az. 3 U 117/10). Diese ist aber nicht unbestritten, da zumindest das OLG Frankfurt (Az. 2 U 216/14) eine Umlage ohne Kostenbegrenzung auch in von Vermietern gestellten AGB für möglich erachtet. Der BGH hat sich bisher zu dieser Frage nicht endgültig positioniert.

Was ist zu tun?
Die Auffassung des OLG Brandenburg ist nur schwer mit der bisherigen Praxis zur Betriebskostenverordnung (BVO) in Übereinstimmung zu bringen. Die BVO ist zwar nicht unmittelbar auf Gewerberaummietverhältnisse anzuwenden, wird jedoch meist im Gewerberaummietvertrag als verbindlich vereinbart – mit der Folge, dass die in § 2 Nr. 1–16 BVO aufgeführten Kostenpositionen umlagefähig sein sollen. Einige der Positionen enthalten Wartungsleistungen, etwa Aufzugskosten. Nimmt man den Gedanken des OLG Brandenburg auf, müsste auch insoweit eine Höhenbegrenzung der Umlage in Vermieter-AGB erfolgen, was zumindest angesichts der abweichenden Praxis mehr als unüblich erscheinen würde. Gleichwohl stellt sich die Frage, wie man bei der Vertragsgestaltung zukünftig verfährt. Die Antwort dürfte von verschiedenen Parametern abhängen: Ist ein baldiger Verkauf der Immobilie beabsichtigt, dürfte sich zumindest gegenwärtig eine Begrenzung der Umlage von Wartungskosten kaufpreismindernd auswirken und erscheint daher eher nicht angezeigt. Bestandshalter müssen eine Prognoseentscheidung treffen, ob der BGH die mittlerweile ständige Rechtsprechung des OLG Brandenburg bestätigt. Sie müssen sich auch die Frage beantworten, wie risikobereit sie an dieser Stelle sind. Denn es dürfte lediglich eine Frage der Zeit sein, bis ein einschlägiger Fall vom BGH zu entscheiden ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 14.7.2022, Ausgabe 28/2022)