WEG darf gegen Mieter wegen zweckwidriger Nutzung klagen

02. März 2020

Wohnungseigentümer können von einem Mieter, der eine Teileigentumseinheit zweckwidrig nutzt, verlangen, diese Nutzung zu unterlassen. Sie müssen dazu nicht den Vermieter verklagen. (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2019, Az. V ZR 271/18)

DER FALL
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte den Mieter einer Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Laden“ bezeichnet wird. Laut dem Mietvertrag darf er dort ein Eiscafé betreiben; in den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische. Die WEG ist jedoch der Meinung, dass die tatsächliche und im Mietvertrag erlaubte Nutzung als „Eiscafé“ über das hinausgeht, was laut der Teilungserklärung erlaubt ist. Deshalb klagt sie direkt gegen den Mieter der Eisdiele. Er soll die Nutzung unterlassen. Die WEG gewinnt über drei Instanzen.

DIE FOLGEN
Klar ist, dass Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Unterlassungsanspruch gegen denjenigen Miteigentümer haben, der die Nutzungsmöglichkeit seiner Teileigentumseinheit überschreitet und dadurch die Rechte der anderen Miteigentümer verletzt. Das gilt auch, wenn dieser Miteigentümer die Einheit vermietet hat. Bislang war aber nicht klar, ob die Miteigentümer direkt gegen den Mieter vorgehen können oder den vermietenden Miteigentümer in Anspruch nehmen müssen. Der BGH hatte diese Frage bisher ausdrücklich offengelassen. Nun gibt er diese Zurückhaltung auf. Die Miteigentümer können den Mieter direkt in Anspruch nehmen, wenn er die Räume entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung nutzt. Damit kann dem Mieter auch eine Nutzung untersagt werden, die ihm mietvertraglich ausdrücklich gestattet ist.

WAS IST ZU TUN?
Gewerbliche Mieter müssen vor Vertragsabschluss prüfen, ob ihr Vermieter Alleineigentümer der Immobilie oder etwa nur Sondereigentümer einer Teileigentumseinheit ist. Im letztgenannten Fall kann sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass ihm der Vermieter die im Mietvertrag versprochene Nutzung auch WEG-rechtlich gewährleisten darf. Nach der neuesten Rechtsprechung kann der Vermieter dem Mieter nämlich nur so viele Rechte einräumen, wie ihm selber nach der Teilungserklärung zustehen. Der Mieter wird sich also die Teilungserklärung und sämtliche auf die Nutzung bezogenen Vereinbarungen der Miteigentümer besorgen müssen, um diese sorgfältig zu analysieren. Dabei wird er WEG-rechtlichen Sachverstand benötigen, um abzuklären, z.B. ob bei einer WEG-rechtlichen Qualifikation als „Laden“ die mietrechtliche Nutzung als „Eiscafé“, „Zahnarztpraxis“ oder „Kinderladen mit Elternangeboten“ gestattet ist. Ist dies nicht der Fall, sollte er auf eine Anmietung verzichten, denn im Streitfall kann er nichts tun, außer von seinem Vermieter Schadenersatz zu fordern. Die gewerbliche Vermietung in gemischten Eigentumsanlagen wird für alle Seiten schwieriger.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.2.2020, Ausgabe 9/2020)