WEG steht der Schutz eines Verbrauchers zu

19. Oktober 2015

Wohnungseigentumsrecht: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Verbraucher im Sinne von § 13 BGB sein. (BGH, Urteile vom 25. März 2015, Az. VIII ZR 243/1)

DER FALL

Drei Fällen lagen vergleichbare Konstellationen zugrunde: Versorgungsunternehmen machen Nachzahlungsansprüche aus Gaslieferverträgen geltend. Sie begründen diese mit der sogenannten Spannungsklausel, nach der sich der Gaspreis abhängig von der Preisentwicklung für Heizöl ändert. Diese Spannungsklauseln werden von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet, wenn sie gegenüber Verbrauchern verwendet werden (z.B. Urteil des BGH vom 24. März 2010, Az. VIII ZR 178/08). Diese Rechtsprechung gilt allerdings im unternehmerischen Geschäftsverkehr nicht (z.B. BGH-Urteil vom 14. Mai 2014, Az. VIII ZR 114/13). In einem Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die aus 241 Wohneinheiten bestand, Gas bezogen. Gestützt auf eine ihrer Ansicht nach unwirksame Preiserhöhungsklausel des Versorgers klagte die WEG auf Rückzahlung von rund 185.000 Euro. In den Vorinstanzen blieb sie ohne Erfolg. Das kippte der BGH in der Revision und entschied den bisherigen Streit, dass WEG in aller Regel wie Verbraucher (§ 13 BGB) zu behandeln sind (vgl. Az. VIII ZR 360/13 und Az. VIII ZR 109/13).

DIE FOLGEN

Wenn eine WEG als Verbraucher behandelt wird, dann kann sie sich auch außerhalb von Gaslieferverträgen auf alle gesetzliche Verbraucherschutzregelungen berufen. Das bedeutet zunächst einen erheblich erweiterten Schutz bei der Verwendung von Formularverträgen, aber auch einen inhaltlichen Schutz, z.B. beim Abschluss von (Verbraucher-) Darlehensverträgen und durch Widerrufsrechte beim Abschluss von Fernabsatzverträgen im Internet, durch Fax oder Briefwechsel.

WAS IST ZU TUN?

Der neue Schutz wird das Beschaffungswesen der WEG schwieriger gestalten. Manche Vertragsinhalte – z.B. langfristige Vertragsbeziehungen mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit – werden nur noch im Wege der Individualvereinbarung möglich sein. Vertragspartner einer WEG müssen sowohl beim Abschluss von Verträgen als auch bei der Verwendung von Formularverträgen in Zukunft Vorsicht walten lassen und bestehende Geschäftsbeziehungen überdenken und umstrukturieren. Das gilt z.B. bei Wartungsverträgen. Einige Vertragspartner werden von einer Geschäftsbeziehung mit einer WEG ganz Abstand nehmen. Insbesondere wenn Sonderimmobilien wie Anlagen für betreutes Wohnen, Ferienwohnungen oder Hotels in Form der WEG betrieben werden, kann die zu erwartende Zurückhaltung von Vertragspartnern problematisch werden. Bemerkenswert ist, dass der neue Schutz der WEG auch dann besteht, wenn sie wie im entschiedenen Fall durch einen Verwalter vertreten wird, der seinerseits kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer im Sinne von § 14 BGB ist.

(Quelle: Immobilien Zeitung 15.10.2015, Ausgabe 41/2015)