Wenn der Mieter zustimmt, gilt die Mieterhöhung

25. Mai 2020

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer falschen Rechengrundlage beruht, hat er keinen Anspruch auf Vertragsanpassung, wenn die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az. VIII ZR 234/18)

DER FALL
Ein Wohnungsmieter verklagt seine Vermieter auf Rückzahlung von angeblich überzahlter Miete. Die Vermieter übersandten ihm in den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2013 Mieterhöhungsverlangen, denen er zustimmte und jeweils die erhöhte Miete zahlte. Die Mieterhöhungsverlangen gingen von einer Wohnfläche von 113,66 m² aus, der Mietvertrag enthält jedoch keine Angaben zur Größe der Wohnung. Nach den Mieterhöhungen lag die Grundmiete immer unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel. Im Jahr 2013 zweifelte der Mieter erstmals die angegebene Wohnfläche an und behauptete, die Wohnfläche betrage nur 99,75 m² . Er forderte den Vermieter auf, ihm die überzahlte Miete zurückzuzahlen.

DIE FOLGEN
Der Vermieter muss keine Teilmieten für vergangene Zeiträume zurückzahlen, entschied der BGH. Die Mieterhöhungsvereinbarungen wurden individualvertraglich geschlossen und waren wirksam, und auf ihrer Grundlage hat der Mieter die erhöhte Miete gezahlt. Auf § 557 Abs. 4 und § 558 Abs. 6 BGB kann sich der Mieter nicht berufen, denn sie regeln nur, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern. Das ist hier nicht der Fall. Dass sich die Parteien bei der Kalkulation der Wohnfläche geirrt haben, rechtfertigt kein nachträgliches Anpassen der Vereinbarung wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB). Dem Mieter ist zumutbar, dass an den Mieterhöhungen festgehalten wird. Die Parteien haben vereinbart, dass die Miete um einen bestimmten Betrag erhöht wird. Die Wohnfläche, die dabei genannt war, wurde nicht Vertragsinhalt.

WAS IST ZU TUN?
Einen Anspruch auf Anpassung der Miete bejahen die Gerichte bisher nur, wenn wegen der falschen Berechnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Mieterhöhung deutlich überschritten wird. Das ist hier nicht der Fall, denn trotz der Erhöhung bleibt die bezahlte Miete unter dieser Marke. Selbst wenn der Vermieter die richtige Quadratmeterzahl angegeben hätte, wäre das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt und gerichtlich durchsetzbar gewesen. Der Vermieter hat alle formellen Aspekte der Mieterhöhung, etwa die Kappungsgrenze, beachtet. Der Mieter steht daher nicht schlechter da, als wenn die Größe der Wohnung richtig angegeben gewesen wäre. Für Vermieter ist es dennoch empfehlenswert, Mieterhöhungen sorgfältig und richtig zu begründen und die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten. Es gilt zu vermeiden, dass die Kalkulationsgrundlage zum Vertragsinhalt einer Mieterhöhung wird. Sie darf nur die gesetzlich geforderte Begründung sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.5.2020, Ausgabe 21/2020)