Wer die Wohnung bunt streicht, muss bei Auszug renovieren

12. Dezember 2022

Führt ein Mieter vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht aus, kann der Vermieter von ihm Schadenersatz in Höhe der dafür veranschlagten Kosten verlangen.
(BGH, Hinweisbeschluss vom 10. Mai 2022, Az. VIII ZR 277/20)

Der Fall
Der Vermieter übergab zum Mietbeginn eine frisch renovierte Wohnung an den Mieter. Bei Einzug strich der Mieter die Wände bunt. Zugleich verpflichtete er sich im Mietvertrag, etwaige Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auszuführen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses gab der Mieter die Räume zurück, ohne jedoch die vereinbarten Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Sodann holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die Vornahme der Schönheitsreparaturen ein, welcher sich auf etwa 3.700 Euro belief. Diese Kosten macht der Vermieter vom Mieter geltend, obgleich er diese Arbeiten nicht ausführen lässt. Aus Sicht des Mieters war die Wohnung bei der Übergabe nicht renoviert, was der Vormieter bezeugen könne. Daher seien keine Schönheitsreparaturen geschuldet. Der Vermieter weigert sich aber, den Namen des Vormieters zu nennen.

Die Folgen
Die Abrechnung des fiktiven Schadens ist im Mietrecht möglich und mittlerweile gefestigte Rechtsprechung. Danach kann ein Vermieter die Kosten für eine Schönheitsreparatur veranschlagen lassen und diese anstelle der Beseitigung durch den Mieter ersetzt verlangen. Der Vermieter ist nicht gezwungen, die Renovierungsarbeiten auch faktisch ausführen zu lassen. Ebenso muss er auch nicht den Namen des Vormieters benennen, um damit dem Mieter zu ermöglichen, eine behauptete Tatsache zu beweisen. Der Mieter hat – durch das Buntstreichen der Wände – die Wohnung ohnehin in einen Zustand versetzt, der eine Schönheitsreparatur spätestens bei Mietende erforderlich macht.

Was ist zu tun?
Die Hürden für eine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf einen Mieter sind in den letzten Jahren immer mehr gestiegen. Faktisch kann der Vermieter diese nur noch auf den Mieter überwälzen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn frisch renoviert ist oder wenn dies ggf. im (günstigeren) Mietpreis als Gegenleistung ausdrücklich vereinbart wird. Ein Augenmerk sollte der Mieter daher bereits bei Protokollierung der Übergabe haben. Schon in diesem Stadium sollte er den Zustand der Mietsache festhalten lassen, bestenfalls fotografisch. Dies vermeidet zum einen die Abhängigkeit des Mieters von einem Dritten, wie dem Vormieter. Zum anderen hilft es Unklarheiten zum geschuldeten Zustand bei Rückgabe der Mietsache auszuräumen. Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter die Mietsache in besonderem Maße nach seinen Vorstellungen markant umdekoriert und somit nicht drittverwendungsfähig gestaltet. In diesem Fall muss diese Individualisierung behoben werden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 8.12.2022, Ausgabe 49/2022)