Wer eigenmächtig saniert, muss die Kosten selbst tragen

23. September 2019

Ein Eigentümer, der die Fenster seiner Wohnung erneuert hat, weil er dachte, er sei dafür zuständig und nicht die WEG, hat keinen Anspruch darauf, dass die WEG ihm die Kosten ersetzt. (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019, Az. V ZR 254/17)

DER FALL
Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Jahr 2005 ließ er die Holzfenster in seiner Wohnung – und damit im Bereich seines Sondereigentums – durch Kunststofffenster ersetzen. Er war davon ausgegangen, dass auch eine notwendige Erneuerung der Fenster Sache der jeweiligen Sondereigentümer sei. Im März 2012 wurde jedoch eine Entscheidung des BGH (Az. V ZR 174/11) veröffentlicht, wonach der Austausch von Fenstern eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist. Daraufhin forderte der Eigentümer die WEG auf, ihm die Kosten in Höhe von 5.500 Euro zu ersetzen, die ihm entstanden waren.

DIE FOLGEN
Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass die WEG ihm die Kosten für die eigenmächtig durchgeführten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ersetzt, entscheidet der BGH. Im Rahmen der ordnungsgemäßen, den Interessen aller Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet und auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden. In § 21 Abs. 4 und 5 WEG sind spezielle Regelungen zur Instandsetzung enthalten, die aber Ersatzansprüche ausschließen. Der BGH geht mit seinem Urteil nun erstmals davon aus, dass dieser Ausschluss auch dann greift, wenn die Arbeiten zwingend vorgenommen werden mussten. Er lehnt einen Ersatzanspruch selbst dann ab, wenn der Eigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchführt, weil er fälschlich glaubt, er sei als Sondereigentümer dazu verpflichtet. Fenster sind Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Bauwerks erforderlich sind und damit immer zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Falls in einer Teilungserklärung etwas anderes geregelt ist, ist sie unwirksam.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH hat die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft merklich gestärkt. Ein Ersatzanspruch besteht somit praktisch nur noch unter den engen Grenzen der Notgeschäftsführung. In Zukunft müssen Wohnungseigentümer daher noch genauer prüfen, ob es sich bei den geplanten Maßnahmen am Gebäude wirklich um solche handelt, die ihnen obliegen. Gerade ältere Teilungserklärungen dürften in Bezug darauf fehlerhaft sein, blindes Vertrauen in sie kann den Eigentümer am Ende unnötig teuer zu stehen kommen. Im Zweifel sollte der Wohnungseigentümer daher immer versuchen, vor Beginn von Arbeiten einen entsprechenden Beschluss der WEG zu erwirken. Diesen kann er, falls nötig, auch im Wege der Beschlussersetzungsklage oder sogar mittels einstweiliger Verfügung durchsetzen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 19.9.2019, Ausgabe 38/2019)