Wer ein Vorkaufsrecht ausübt, muss auch anzahlen können

Will ein Berechtigter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss er auch finanziell in der Lage sein, eine im Kaufvertrag vereinbarte Anzahlung zu leisten, sobald er das Vorkaufsrecht ausübt. (LG Frankfurt, Beschluss vom 15. Januar 2020, Az. 2-17 T 47/19)

Der Fall
Ein Verkäufer hat mit einem Käufer einen notariellen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen. Dieser sah eine Anzahlung auf den Kaufpreis vor. Es gab einen Vorkaufsberechtigten, der sein Vorkaufsrecht auch fristgerecht ausübte. Der Verkäufer übersandte ihm eine Abwicklungsvereinbarung und forderte ihn auf, die Anzahlung zu leisten. Der Vorkaufsberechtigte teilte dem Verkäufer mit, dass seine Finanzierung freigegeben worden sei, er zahlte jedoch nicht. Der Notar kündigte daraufhin an, den Erstvertrag zu vollziehen, da das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Vorkaufsberechtigten.

Die Folgen
Nach Auffassung des Landgerichts ist das Vorkaufsrecht rechtsmissbräuchlich und somit unwirksam ausgeübt worden. Denn der Berechtigte war zum Zeitpunkt, als er das Vorkaufsrecht ausübte, finanziell gar nicht in der Lage, die Anzahlung zu leisten. Der Vorkaufsberechtigte hatte sicherzustellen, dass er die Anzahlung unverzüglich nach Ausübung der Vorkaufserklärung und Benennung des Notaranderkontos würde leisten können. Seine bloße Ankündigung, er werde zahlen, da seine Finanzierung mittlerweile freigegeben sei, reicht nicht. Dass ein Kaufvertrag, in dem eine sofort fällige Anzahlung vereinbart wird, die Ausübung eines Vorkaufsrechts erschweren kann, ändert daran nichts. Der Vorkaufsberechtigte ist nämlich durch die gesetzliche zweimonatige Ausübungsfrist geschützt. Übt der Berechtigte sein Vorkaufsrecht aus, ohne zu wissen, ob er die sofort fälligen Zahlungsverpflichtungen wird erfüllen können, verhält er sich treuwidrig.

Was ist zu tun?
Sofern ein Vorkaufsberechtigter nicht aus eigenen Mitteln zahlen möchte, muss seine Finanzierung schon sichergestellt sein, bevor er das Vorkaufsrecht ausübt, damit er seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag fristgemäß nachkommen kann. Im Fall, dass eine Anzahlung vereinbart wurde, sollte er deshalb dem Verkäufer nicht überstürzt mitteilen, dass er vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird. Denn die Anzahlung muss bereits in dem Moment verfügbar sein, wenn er das Vorkaufsrecht ausübt und das Notaranderkonto benannt wird. Ein Vorkaufsberechtigter, der fremdfinanziert, sollte daher innerhalb seiner zweimonatigen Ausübungsfrist die Finanzierung zügig sicherstellen. Auch wenn der Fall ein dingliches Vorkaufsrecht betraf, sollten auch schuldrechtliche und gesetzliche Vorkaufsberechtigte, zum Beispiel Mieter im Falle des § 577 BGB, diese Grundsätze beachten, wenn sie auf der sicheren Seite sein möchten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 23.7.2020, Ausgabe 30/2020)