Wer eine Baulast übernimmt, muss Grundstücksnutzung dulden

08. Januar 2018

Ein Grundstückseigentümer kann sich mit einer Baulast gegenüber der Baubehörde verpflichten, dass sein Grundstück als Zuweg für ein Nachbargrundstück genutzt wird. Dann muss er die Nutzung auch grundsätzlich dulden. (OLG Hamm, Urteil vom 6. Juli 2017, Az. 5 U 152/16)

DER FALL
Die Kläger und die Beklagten sind Nachbarn. Das klägerische Grundstück grenzt an eine Straße, das Grundstück der Beklagten kann nur über dasjenige der Kläger erreicht werden. Der Voreigentümer des klägerischen Grundstücks hat gegenüber der Stadt eine Baulast übernommen. Demnach soll ein Teil seines Grundstücks als Zufahrt zum Grundstück der Beklagten freigehalten werden. Als die Kläger das Areal kauften, war ihnen dies bekannt. Zivilrechtliche Vereinbarungen über das Wegerecht gab es nicht. In einem Streit zwischen den Nachbarn wurde einer der Beklagten handgreiflich. Die Kläger wollten mit einer Klage allen Beklagten untersagen, das Wegegrundstück zu nutzen. In der ersten Instanz unterlagen sie jedoch.

DIE FOLGEN
Auch die Berufung ist im Wesentlichen erfolglos geblieben. Die Beklagten dürfen die als Baulast ausgewiesene Fläche als Zufahrt nutzen. Die Kläger müssen das dulden, solange sich die Nutzung im üblichen Rahmen hält. Das Gericht leitet diese Duldungspflicht aus dem Grundsatz von Treu und Glauben her. Das OLG differenzierte jedoch nach den individuellen nachbarlichen Verhältnissen zwischen den Klägern und den einzelnen Beklagten. Die Duldungspflicht gilt nämlich nicht zugunsten des Beklagten, der gegenüber den Klägern handgreiflich geworden ist und sich dadurch selbst treuwidrig verhalten hat. Ansonsten müssen die Interessen der Beklagten vorrangig behandelt werden. Eine Baulast begründet zwar nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und beinhaltet damit grundsätzlich kein zivilrechtliches Nutzungsrecht für den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Allerdings darf der Grundstückseigentümer, der die Baulast gewährt, auch zivilrechtlich nichts unternehmen, das den Nachbarn daran hindert, dieses Recht auszuüben. Er würde sich treuwidrig verhalten.

WAS IST ZU TUN?
Öffentliche Baulasten können zu Duldungspflichten im Privatrecht führen. Auf den Grundsatz von Treu und Glauben können sich aber nicht alle Baulastbegünstigten schrankenlos berufen. Dieser Grundsatz dient primär dem Ausgleich widerstreitender Interessen, die im Wege von spezialgesetzlichen Regelungen nicht gelöst werden können. Demnach kann sich ein Nachbar nicht auf diesen Grundsatz berufen, wenn er sich selbst treuwidrig verhält. Es empfiehlt sich, die Nutzung der als Baulast ausgewiesenen bzw. auszuweisenden Flächen bereits früh durch zivilrechtliche Vereinbarungen zu regeln, die beide Parteien zufriedenstellen. Das könnte z.B. ein Gestattungsvertrag, ein Mietvertrag oder die Bestellung einer Dienstbarkeit sein.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.12.2017, Ausgabe 51/2017)