Wer eine Privatstraße nutzt, muss die Unterhaltung zahlen

09. März 2020

Übernimmt der Eigentümer die Unterhaltung von Anlagen auf seiner Privatstraße, die mit Dienstbarkeiten belastet ist, kann er von den Dienstbarkeitsberechtigten verlangen, dass sie sich anteilig an den Kosten beteiligen. (BGH, Urteil vom 27. September 2019, Az. V ZR 1/18)

DER FALL
Auf dem Grundstück des Klägers befindet sich eine lange Privatstraße, die zahlreiche anliegende Grundstücke erschließt. Ihnen wurden Grunddienstbarkeiten zur Nutzung der Straße bestellt. Um die Kosten für die Unterhaltung der Straße aufzuteilen, erhielt der Eigentümer teils Reallasten auf den Anliegergrundstücken eingetragen, teils einigte er sich mit den Dienstbarkeitsberechtigten in einem privatschriftlichen Vertrag. Einem dieser Dienstbarkeitsberechtigten unterbreitete der Kläger ebenfalls einen solchen Vertrag. Der Anlieger lehnte aber jegliche Kostenregelung ab und unterzeichnete den Vertragsentwurf nicht. In der Folgezeit übernahm der Eigentümer die Unterhaltung der Straße allein und schickte ihm und den anderen Dienstbarkeitsberechtigten Rechnungen: Sie sollten anteilig die Kosten übernehmen. Anfangs widersprach der Anlieger, dann zahlte er, aber nach etwa zwei Jahren stellte er die Zahlungen wieder ein. Der Eigentümer klagte: Er wollte erreichen, dass die ausstehenden Rechnungen bezahlt werden und zudem festgestellt wird, dass der Anlieger ihm auch künftig seinen Anteil an den Unterhaltungskosten zahlen muss.

DIE FOLGEN
Der BGH gab dem Kläger Recht. Aber nicht deswegen, weil Eigentümer und Anlieger durch schlüssiges Verhalten einen Vertrag geschlossen hätten. Dafür reichten dem BGH die anfänglichen Zahlungen und das Vorliegen eines Vertragsentwurfs nicht aus (§ 154 Abs. 2 BGB). Stattdessen sah der BGH den Anspruch des Eigentümers in einer Analogie zur Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Grundsätzlich müssen Dienstbarkeitsberechtigte Anlagen auf dem belasteten Grundstück unterhalten – und zwar auf eigene Kosten (§ 1021 Abs. 1 S. 2 BGB). Nun wurde die Straße aber von sämtlichen Berechtigten wie auch vom Eigentümer genutzt. Hier kam der Gedanke der Gemeinschaft zum Tragen: Entspricht es dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen, dass der gemeinschaftliche Gegenstand einheitlich, etwa von einem Teilhaber, verwaltet wird, muss jeder Teilhaber anteilig die hierbei anfallenden Kosten tragen. So lag nach dem BGH der Fall zwischen dem Eigentümer und dem Anlieger.

WAS IST ZU TUN?
Wer Dienstbarkeitsberechtigter ist, sollte die Unterhaltungskosten regeln. Denn auch wenn man dagegen protestiert: Tragen muss man sie doch, ob mit oder ohne vertraglicher Regelung. Und eine weitere Lehre gibt das Urteil des BGH noch mit: Eigentümer sollten sich in vergleichbaren Fällen in der Praxis nicht zu sehr auf den konkludenten Vertragsschluss verlassen, sondern beim Einsammeln der Unterschriften stets nachhalten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 5.3.2020, Ausgabe 10/2020)