Wer eine Terrasse alleine nutzt, zahlt auch ihre Sanierung

24. August 2018

Wenn eine Teilungserklärung regelt, dass Gebäudeteile wie Balkone, die nur von einem Eigentümer genutzt werden, auch von diesem instand gehalten werden müssen, gilt das auch für Dachterrassen. (BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 163/17)

DER FALL
Die Parteien in dem vom BGH entschiedenen Rechtsstreit bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Eigentümer einer Dachgeschosswohnung mit Sondereigentum an Dachterrassen. Die Teilungserklärung regelt, dass dort aufgeführte Räume sowie Einrichtungen und Anlagen, die sich innerhalb und außerhalb dieser Räume befinden, Sondereigentum sind, sofern sie nicht gemeinschaftlich genutzt werden. Jeder Wohnungseigentümer muss sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand halten und setzen. Das umfasst laut der Teilungserklärung auch Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nur der Eigentümer benutzt, z.B. Balkone und Loggien. An der Dachterrasse des Klägers traten Schäden an Bauteilen auf, die im Gemeinschaftseigentum stehen. In der Eigentümerversammlung wurde die Sanierung dieser Terrasse beschlossen, die Kosten sollte der Kläger tragen. Der jedoch wehrte sich dagegen: Die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, sondern sei gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung.

DIE FOLGEN
Der Kläger muss die Kosten der Sanierung tragen, entschied der BGH. Würden konstruktive Teile seiner Dachterrasse saniert, die im Gemeinschaftseigentum stehen, müsste er sich laut § 16 Abs. 2 WEG eigentlich nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen – denn zu seinem Sondereigentum gehören nur die nichtkonstruktiven Teile der Dachterrasse. Von diesem allgemeinen Grundsatz der Kostenverteilung wurde in der Teilungserklärung jedoch abgewichen. Von der allgemeinen Erhaltungspflicht der Gemeinschaft sind ausdrücklich Balkone und Loggien ausgenommen worden, die im Sondereigentum einzelner stehen. Der jeweilige Eigentümer muss demnach auch die konstruktiven Teile instand halten, weil nur er sie nutzen kann. Dachterrassen sind mit Balkonen und Loggien gleichzusetzen, denn auch sie werden nur vom jeweiligen Sondereigentümer genutzt, befand der BGH.

WAS IST ZU TUN?
Enthält eine Teilungserklärung eine Sonderregelung wie in diesem Fall, dann muss jeder Sondereigentümer seinen Balkon oder seine Terrasse auf eigene Kosten instand halten – und das gilt dann auch für Teile, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Kein Balkon- oder Terrasseneigentümer kann sich darauf berufen, der unter ihm liegende Balkon hätte durch seinen Balkonboden ein Dach und der Nachbar würde von diesem Dach profitieren. Der Sondereigentümer kann die Kosten der Sanierung deshalb nicht auf die Gemeinschaft abwälzen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 16.8.2018, Ausgabe 33/2018)