Wer Kündigungsverzicht zusichert, muss sich daran halten

Wenn der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags schriftlich den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklärt, bindet ihn das, auch wenn der Mieter die Annahme nicht schriftlich erklärt. (LG Berlin, Beschluss vom 28. März 2019, Az. 67 S 22/19)

DER FALL
Ein Vermieter hatte mit einer Mieterin einen Wohnraummietvertrag geschlossen. Nach Vertragsschluss hat er ihr schriftlich zugesichert, auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung zu verzichten. Die Mieterin hat dieses Schreiben zu ihren Unterlagen genommen. Die Immobilie wurde verkauft, und ein neuer Vermieter trat als Erwerber in den Mietvertrag ein. Er kündigte der Frau wegen Eigenbedarfs. Die Mieterin verwies auf den Kündigungsverzicht. Daraufhin verklagte der Vermieter die Frau auf Herausgabe und Räumung der Wohnung. Er ist der Ansicht, dass ihn der Kündigungsverzicht des früheren Vermieters nicht bindet.

DIE FOLGEN
Nach Ansicht des LG Berlin ist der Kündigungsverzicht Teil des Mietvertrags geworden, obwohl die Mieterin das Schriftstück nur zu den Unterlagen genommen, aber nicht schriftlich erklärt hat, den Kündigungsverzicht anzunehmen. Denn mit der ausdrücklichen „Zusicherung“ verzichtet der Rechtsvorgänger des neuen Vermieters auf solch eine Annahmeerklärung durch die Mieterin. Die Annahme der Mieterin muss sich nur nach außen manifestieren, was hier durch die Ablage des Schreibens erfolgte. Auch die Schriftform (§ 550 S. 1 BGB) ist gewahrt und ein Erwerber ausreichend geschützt. Denn das vom Vermieter unterzeichnete Angebot bezeichnet die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau, dass der Erwerber lediglich nachforschen muss, ob die Mieterin das vermieterseitige Angebot des Kündigungsverzichts – und damit die Abänderung des Mietvertrags – angenommen hat.

WAS IST ZU TUN?
Es ist Vorsicht geboten: Bei Angeboten des Vermieters, die für den Mieter vorteilhaft sind, ist es zur Vertragsänderung nicht immer nötig, dass eine Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird. Der Mieter kann ein Angebot auf Vertragsänderung wirksam und für die Parteien bindend annehmen, ohne dass der Vermieter davon Kenntnis erhält, etwa in Form eines entsprechenden Annahme- oder Bestätigungsschreibens. Wird ein vermietetes Grundstück erworben, sollte sich der Erwerber daher über sämtliche mietergünstige Vereinbarungen informieren, auch wenn es an einer schriftlichen Annahme des Mieters mangelt. Sowohl Nachforschungen beim veräußernden Vermieter als auch beim Mieter können insoweit empfehlenswert sein. Denn der Erwerber ist auch an Vereinbarungen gebunden, die nicht ausdrücklich schriftlich angenommen wurden. Er kann das Mietverhältnis – sofern eine Festlaufzeit vereinbart ist – deshalb auch nicht vorzeitig wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot kündigen.

(Quelle: Immobilien Zeitung 21.11.2019, Ausgabe 47/2019)