Wer mit Skyline-Blick wirbt, darf ihn nicht selbst zubauen

05. Januar 2016

Bauträgerrecht: Verbaut ein Bauträger nachträglich den Skyline-Blick einer Wohnung, den er beim Verkauf u.a. im Prospekt zu deren prägender Eigenschaft gemacht hatte, stellt das eine nachvertragliche Pflichtverletzung des Bauträgers dar. (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12. November 2015, Az. 3 U 4/14)

DER FALL

Die klagenden Käufer haben in Frankfurt im Jahr 2008 mit notariellem Bauträgervertrag eine Eigentumswohnung im Parterre gekauft. Eine Grundlage des Vertragsschlusses war unter anderem die Baubeschreibung und ein 138-seitiger Verkaufsprospekt „Skyline Wohnkonzept“. An mehreren Stellen war die „Skyline“ verwendet worden, und zur Eigentumswohnung im Erdgeschoss heißt es: „die passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick“. Nach Übergabe des Objekts wurde auf dem angrenzenden Grundstück – durch die Verkäuferin, also die Bauträgerin selbst – ein Gebäude in dreigeschossiger Bauweise errichtet und so die Sicht auf die Frankfurter Skyline erheblich verdeckt. Die Käufer traten vom Kaufvertrag zurück und verlangten dessen Rückabwicklung.

DIE FOLGEN

Das OLG Frankfurt als Berufungsinstanz gibt den Klägern Recht. Die Käufer konnten als Beschaffenheit der erworbenen Eigentumswohnung erwarten, dass zwar nicht von jedem Punkt des Grundstücks und der Wohnung, aber jedenfalls von den im Wesentlichen genutzten Bereichen im Inneren und auf der Terrasse ein unverbaubarer Blick auf die Skyline besteht. Dass die Kläger diese Beschaffenheit erwarten konnten, folgt aus dem Verkaufsprospekt, der als Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anzusehen ist. Das Gericht führt detailliert auf, wo in dem Prospekt zur Wohnung der Begriff Skyline verwendet worden ist und dass es sich dabei um den prägenden Begriff des Objekts handelte. Die sichtbehindernde Bebauung durch das benachbarte Projekt stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar.

WAS IST ZU TUN?

Eine nachvertragliche Pflichtverletzung bei Grundstückskäufen kann nach der Rechtsprechung dann vorliegen, wenn das Restgrundstück durch den Verkäufer bebaut wird oder anders bebaut wird als zugesagt oder wenn die Pflicht zur Nichtbebauung auf den Nachfolger nicht übertragen wird. § 434 BGB Abs. 1 S. 3 BGB regelt, dass zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Natürlich würde etwas anderes gelten, wenn sich der Verkäufer dadurch entlasten könnte, dass er nicht selbst die die Sicht behindernde Bebauung geplant und ausgeführt hat.

(Quelle: Immobilien Zeitung 17.12.2015, Ausgabe 50/2015)