Wer neue Flächen nutzt, muss Miete zahlen

07. November 2014

Mietrecht. Verändert sich die Mietfläche durch einen Umbau, müssen sich die Mietparteien über die neue Miete einigen. Nutzt der Mieter die neue Fläche ohne Einwände und trägt nicht vor, die Nutzung sei unvermeidbar, liegt darin ein konkludenter Vertragsabschluss.

BGH, Urteil vom 2. Juli 2014, Az. VIII ZR 298/13, (Quelle: Immobilien Zeitung, Nr. 43, 30.10.2014, Seite 12)

DER FALL

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Altbauwohnung. Der klagende Vermieter wollte einen im Krieg zerstörten Anbau des Hauses wieder errichten und kündigte die Arbeiten fristgemäß an. Er wies die beklagte Mieterin darauf hin, dass er die Nettomiete anschließend erhöhen wolle. Die Parteien vereinbarten, dass die Beklagte dem Anbau zustimmt, ihr aber der Einwand, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet zu sein, erhalten bleibt. Im Dezember 2011 wurde der Anbau fertiggestellt. Die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten wurde um ein Zimmer nebst Loggia, insgesamt um mehr als die Hälfte der ursprünglichen Fläche vergrößert. Die Beklagte nutzte den Anbau unbestritten. Die Parteien einigten sich im Verfahren auf eine Mieterhöhung für die alte Wohnung. Offen war noch, ob die Mieterin für den neu errichteten Teil der Wohnung monatlich rund 300 Euro zusätzlich zahlen muss.

DIE FOLGEN

Die Vorinstanz führte aus, dass sich die Parteien nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt hätten und deshalb dem Kläger kein Anspruch auf Miete für die neuen Räume zusteht. Man habe sich lediglich auf eine Duldungspflicht der Beklagten geeinigt und hieraus sei keine Änderung der Vertragsmiete abzuleiten. Diese ergebe sich auch nicht aus § 559 BGB oder aus der ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Revision rügt, dass das Berufungsgericht nicht berücksichtigt hat, dass die Beklagte den Anbau unstreitig seit seiner Errichtung nutzt. Der BGH befand: Dadurch, dass die Mieterin den Anbau genutzt hat, hat sie das Angebot der Vermieterin auf Überlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um monatlich gut 300 Euro erhöhten Nettomiete konkludent – durch schlüssiges Tun – angenommen. Daran ändert der Vorbehalt der Mieterin nichts, zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht verpflichtet gewesen zu sein. Diesen Einwand hat sie nicht geltend gemacht, sondern durch die Nutzung zu verstehen gegeben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Sie hat auch nicht vorgetragen, dass die Nutzung der neuen Wohnfläche unvermeidbar war. Die Beklagte ist daher verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnfläche zu zahlen, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenommen hat (§ 535 Abs. 2 BGB).

WAS IST ZU TUN?

Da es bei Modernisierungen häufig zu Flächenveränderungen kommt, sollten diese vom Vermieter zusätzlich zu den reinen Modernisierungsaufwendungen berücksichtigt werden. Soweit der Mieter sich nicht darauf beruft, dass die Nutzung hinzugekommener Flächen unvermeidbar ist, steht dem Vermieter Miete hierfür zu.