Wer nicht rechtzeitig baut, verliert sein Baurecht

Der Beginn der Bauausführung, der ein Erlöschen der Baugenehmigung verhindert, erfordert eine bauliche Tätigkeit, die in einem unmittelbaren und objektiven Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben steht; bloße Vorbereitung reicht nicht. (OVG Münster, Urteil vom 10. März 2016, Az. 7 A 1720/14)

DER FALL
Der Kläger erhielt im Juli 2008 eine Baugenehmigung für die Umnutzung eines Ladenlokals in eine Gaststätte. Im Jahr 2011 wurde deren Geltungsdauer bis Juli 2012 verlängert. Kurz vor Ablauf der Frist begann der Kläger mit Räumungsarbeiten und der Demontage von Sanitäreinrichtungen in dem Objekt. Im März 2013 beantragte er eine erneute Verlängerung der Baugenehmigung. Daraufhin teilte ihm die Behörde mit, die Genehmigung sei bereits im Juli 2012 erloschen.

DIE FOLGEN
Mit seinem Begehren, die Fortgeltung der Baugenehmigung gerichtlich feststellen zu lassen, blieb der Kläger in zwei Instanzen erfolglos. Das OVG ließ ihn wissen, die Genehmigung sei erloschen, weil er nicht vor Ablauf ihrer Geltungsdauer mit der Bauausführung begonnen habe. Die noch kurz vor Fristablauf durchgeführten Arbeiten seien bei der gebotenen objektiven Betrachtung als lediglich bauvorbereitende Maßnahmen zu werten.

WAS IST ZU TUN?
Die Bauordnungen der meisten Bundesländer sehen das Erlöschen der Baugenehmigung vor, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Bauausführung begonnen oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wird. Damit soll verhindert werden, dass Baugenehmigungen „auf Vorrat“ beantragt werden. Fast überall kann die Geltungsdauer – auch mehrfach – für jeweils ein Jahr verlängert werden, aber nur, wenn das Bauvorhaben weiterhin zulässig ist. Hat sich in der Zwischenzeit beispielsweise der geltende Bebauungsplan geändert, scheidet eine Verlängerung der Baugenehmigung aus. In einer solchen Situation sind Bauherren dazu gezwungen, mit der Ausführung des genehmigten Vorhabens zu beginnen, wenn sie den endgültigen Verlust ihres Baurechts vermeiden wollen. Das bereitet nicht selten Schwierigkeiten, wenn z.B. Nutzer für das Vorhaben noch fehlen oder Finanzierungsfragen ungeklärt sind. Dann liegt es aus Sicht des Bauherrn nahe, den Baubeginn so minimalistisch und kostengünstig wie möglich auszugestalten. Das vorliegende Urteil illustriert die Gefahr, bei einem solchen Vorgehen zu kurz zu greifen. Eine Bauausführung, die den Bestand der Baugenehmigung sichert, erfordert eine objektive, auf die Realisierung des konkret genehmigten Vorhabens gerichtete bauliche Tätigkeit. Reine Vorbereitungsmaßnahmen wie das Aufstellen von Bauzäunen oder die Räumung des Grundstücks genügen keinesfalls. Solche substanziellen Bauarbeiten kosten nicht nur Geld, sie erfordern auch ein Mindestmaß an Vorbereitung. Für Bauherren ist es deshalb wichtig, die Geltungsdauer der Baugenehmigung im Blick zu behalten und rechtzeitig zu entscheiden, was ggf. für ihren Erhalt getan werden muss.

(Quelle: Immobilien Zeitung 30.6.2016, Ausgabe 26/2016)