Wer nur modernisiert, muss den Schallschutz nicht verbessern

29. November 2018

Saniert ein Eigentümer sein Sondereigentum, muss er auch bei einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum nur das bislang erreichte Schallschutzniveau erhalten. (BGH, Urteil vom 6. Juli 2018, Az. V ZR 221/17)

DER FALL
Die Parteien des Rechtsstreits sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung der Beklagten befindet sich im Dachgeschoss über der Wohnung der Kläger. Das Gebäude ist 1909 errichtet worden, 1962 wurde das Dachgeschoss ausgebaut. 1996 wurde das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. 2013 verändern die Beklagten in ihrer Dachgeschosswohnung u.a. den Fußbodenaufbau. Sie ersetzen die Pressspanplatten, den PVC- oder Linoleumbelag und das Laminat durch Eichenparkett. Die Kläger fordern, dass ein besserer Trittschallschutz gemäß der DIN 4109 mit Stand 1989 hergestellt wird.

DIE FOLGEN
Die Klage wurde vom Bundesgerichtshof abgewiesen. In den Entscheidungsgründen erläutert das Gericht die praxisrelevanten Abgrenzungskriterien: Rechtlicher Maßstab für die Pflichten in Bezug auf Schallschutz, die zwischen Wohnungseigentümern bestehen, ist § 14 Nr. 1 WEG. Demnach dürfen aus dem Gebrauch des Wohnungseigentums für die anderen Eigentümer keine Nachteile erwachsen, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Der untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den technischen Anforderungen zur Zeit der Gebäudeerrichtung. Wird aber durch grundlegende Um- und Ausbauten in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, dann sind die technischen Anforderungen zum Zeitpunkt der Baumaßnahme maßgebend – hier also das Jahr 1962. Sanierungsmaßnahmen wie im vorliegenden Fall, die lediglich der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, müssen selbst bei einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum lediglich das bislang erreichte Schallschutzniveau des Gemeinschaftseigentums erhalten. Sie dürfen es jedenfalls nicht signifikant verschlechtern. In diesem Fall entspricht dies einem Schallschutz nach der DIN 4109 mit Stand von 1962, der auch realisiert wurde.

WAS IST ZU TUN?
Der BGH führt mit diesem Urteil seine vorausgegangene Rechtsprechung fort (Urteil vom 16. März 2018, Az. V ZR 276/16) und schafft Rechtssicherheit für Wohnungseigentümer, die typische Sanierungen im Bereich ihres Sondereigentums durchführen, selbst wenn hierdurch auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Gleichwohl sollten die Eigentümer über den geplanten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zuvor einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbeiführen, wie es grundsätzlich in § 22 Abs. 1 WEG vorgesehen ist. Unterbleibt dies, drohen Rückbauansprüche, sofern durch die Sanierungsmaßnahme Beeinträchtigungen verursacht werden, die vermeidbar wären.

(Quelle: Immobilien Zeitung 22.11.2018, Ausgabe 47/2018)