Wer rechtzeitige Übergabe verspricht, muss bei Verzug zahlen

04. Juli 2019

Wurde bei der Vermietung vom Reißbrett formularvertraglich eine Vertragsstrafe für eine verspätete Übergabe vereinbart, muss der Vermieter sie zahlen, auch wenn er für den Verzug nichts kann. (OLG Hamburg, vom 4. März 2019, Az. 8 U 131/17)

DER FALL
Ein Vermieter vermietete ein noch zu errichtendes Objekt an einen Gewerbemieter. Im Mietvertrag hat er die Garantie dafür übernommen, dass die Mietsache rechtzeitig übergeben wird. Zudem hat eine vom Mieter als AGB verwendete Regelung Eingang in den Mietvertrag gefunden, wonach der Vermieter bei verspäteter Übergabe eine Vertragsstrafe zu leisten hat. Die Mieträume wurden nicht rechtzeitig übergeben, wobei streitig ist, ob der Vermieter dies zu vertreten hat. Der Mieter fordert nun die Vertragsstrafe ein.

DIE FOLGEN
Der Vermieter muss die Vertragsstrafe zahlen, entscheidet das Oberlandesgericht Hamburg. Das Gericht geht davon aus, dass die Garantie, die der Vermieter hier für den Übergabetermin übernommen hat, dazu führt, dass der Mieter Anspruch auf das Geld hat – egal, wer die Schuld für den Verzug trägt. Eine entsprechende Regelung kann auch formularvertraglich wirksam vereinbart werden, so das Gericht.

WAS IST ZU TUN?
Die Entscheidung zeigt, wie gefährlich Vertragsstrafenregelungen in Gewerbemietverträgen sind. Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2003 (Az. XII ZR 18/00) sind formularvertragliche Vertragsstrafenversprechen in Gewerbemietverträgen grundsätzlich zulässig. Anders als im Baurecht muss die Vertragsstrafe auch nicht auf einen Maximalbetrag begrenzt werden. Eine unangemessene Benachteiligung und damit eine Unwirksamkeit entsprechender Klauseln wird nur dann angenommen, wenn zwischen der Vertragsstrafe und dem geringsten Verstoß, für den sie ausbedungen wird, ein unangemessenes Verhältnis besteht. Die Vertragsparteien sind deshalb bei Verhandlungen gut beraten, aus vorgelegten Vertragsentwürfen Vereinbarungen über Vertragsstrafen, die sie betreffen könnten, ersatzlos zu streichen. Der Vertragspartner wird durch eine solche Streichung nicht rechtlos gestellt. Er hat nach wie vor Rechte, wenn vertragliche Pflichten nicht erfüllt werden. Da automatisch angenommen wird, dass der nicht bzw. nicht rechtzeitig Leistende für den Verzug verantwortlich ist und er das Gegenteil beweisen müsste, werden dem Vertragspartner auch keine größeren Nachteile zugemutet. Für ihn entfällt lediglich das Privileg, den konkreten Schaden nicht darlegen und gegebenenfalls beweisen zu müssen. Lassen sich Vertragsstrafenregelung gleichwohl nicht vermeiden, sollte die Summe in ihrer Höhe begrenzt werden. Wurden Vertragsstrafenversprechen übernommen, müssen sie spiegelbildlich in die Verträge mit Dritten, etwa Bauverträge, aufgenommen werden, um wirtschaftlichen Schaden abzuwenden.

(Quelle: Immobilien Zeitung 27.6.2019, Ausgabe 26/2019)