Wer zusagt, alle Betriebskosten zu tragen, muss das auch tun

Wird bei einer Gewerberaummiete einzelvertraglich vereinbart, dass der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, dann gilt diese Regelung, auch wenn im Vertrag einige Betriebskostenarten nicht erwähnt werden. (BGH, Urteil vom 8. April 2020, Az. XII ZR 120/18)

DER FALL
Ein Eigentümer hatte ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen vermietet. Laut dem Individualmietvertrag sollte der Mieter „sämtliche“ Betriebskosten tragen, „insbesondere“ die Kosten der Be- und Entwässerung sowie Heizungs- und Wartungskosten. Als der Vermieter später auch die Grundsteuer forderte, die für das Mietobjekt anfällt, verweigerte der Mieter die Zahlung. Er begründete das damit, dass der Vermieter wegen der Regelung im Mietvertrag nicht berechtigt ist, die Grundsteuer auf ihn umzulegen. Denn die Vertragsklausel, wonach er alle Betriebskosten zu tragen habe, sei zu unbestimmt. Sie enthalte weder eine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch einen konkreten Hinweis auf die Betriebskostenverordnung. Der Vermieter klagte und bekam vom BGH Recht.

DIE FOLGEN
Während es bei einer Formularklausel einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedarf, reicht es bei einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung aus, wenn sie „bestimmbar“ ist. Das ist hier der Fall, urteilte der BGH. Ist ein Rechtsbegriff, den die Vertragsparteien verwenden, gesetzlich definiert, so kann für die Auslegung auf diese Definition zurückgegriffen werden. Der Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und inzwischen in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert, in § 2 BetrKV sind die Betriebskosten aufgelistet. Die Grundsteuer war immer schon als Betriebskostenart aufgeführt. Dass die Grundsteuer hier im Vertrag nicht unter den „insbesondere“ erwähnten Betriebskosten genannt war, ändert daran nichts. Nach Ansicht des BGH handelte es sich dabei nur um eine beispielhafte Aufzählung.

WAS IST ZU TUN?
Die Abgrenzung zwischen einer Individual- und einer Formularvereinbarung ist im Einzelfall oft schwierig. Daher ist jedem Vermieter zu raten, bei der Umlagevereinbarung auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV zu verweisen. Zusätzlich sollte er die Betriebskosten angeben, die nicht unter § 2 BetrKV fallen, aber dennoch vom Mieter übernommen werden sollen. Das ist bei der Geschäftsraummiete in vielen Fällen möglich, zum Beispiel können die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Es ist zwar nicht zwingend notwendig, den Betriebskostenkatalog als Anlage zum Mietvertrag beizufügen, aber vor allem bei Formularverträgen zu empfehlen. Abzuraten ist Vermietern allerdings von einer eigenen Auflistung der Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV. Denn dann gehen etwaige Widersprüche zwischen der Auflistung und der BetrKV im Zweifel ihren Lasten.

(Quelle: Immobilien Zeitung 28.5.2020, Ausgabe 22/2020)